Gardien du surendettement Les échos

Le prêt à 0% a facilité l’accès à la propriété pour les familles modestes exclues du risque économique, du faible taux d’inflation et des taux d’intérêt à long terme. Cependant, sur un échantillon de 8 000 plans de financement établis au premier semestre de 1997, la Housing Information Association (Adil) a constaté que plus de 20% d'entre eux (1) étaient hors de portée. La plupart venaient de ménages à faible revenu. Mais plus de 12,5% de ce total concernait des familles plus riches dont le revenu mensuel était supérieur à 6 000 francs par unité de consommation (2). Parmi les «candidats à risque», les familles monoparentales et les jeunes couples avec deux enfants sont les plus représentés. Pour eux, l'adhésion conduirait à des "vies restantes" inadéquates, souvent inférieures à 3 000 francs par mois. Votre contribution personnelle s'élève en moyenne à 85 000 francs suisses, au moins deux fois plus que la plupart des candidats. Une fois impliquées dans le processus d'adhésion, ces familles paieraient l'équivalent de trois ans et demi de revenu contre "seulement" 2,8 ans pour un projet classique. Ces cas comptent parmi environ 80 000 cas, dont plus de 42% concernent des biens immobiliers, traités chaque année par des commissions de surendettement.

L’apport personnel reste l’un des premiers critères d’évaluation des risques: ce capital est plus que l’actif du ménage qui exprime sa capacité d’épargne et donc sa capacité de remboursement. Cependant, certaines organisations choisissent de financer 100% des projets, à condition que l'emprunteur conserve le montant qu'il aurait pu dépenser pour son compte personnel. Cette méthode, appelée "airbag", a été "inventée" par le Crédit Mutuel pour éviter le crédit à la consommation, qui survient souvent après l'installation.

Faciliter les charges
La "norme" exigerait que l'investissement total représente un rendement de trois ans et que les remboursements ne dépassent pas 30% des montants nets reçus par l'emprunteur par mois. Les prêts modulaires permettent de réduire ces coûts en réduisant les remboursements mensuels de moitié et en prolongeant la durée du prêt jusqu'à deux ans. Au cours des cinq dernières années, cette formule a rencontré un franc succès et ce type de crédit est devenu un "bien" du Crédit Mutuel et des Caisses d’Epargne. Plus récemment, les prêts à taux variables d'Adil sont passés de 7% des prêts sociaux en 1995 à 30% en 1997.

La plupart des banques deviennent de plus en plus méfiantes et ont besoin d’une couverture d’assurance couvrant les pertes d’emploi, l’invalidité, etc. Développer également des garanties pour le bien immobilier lui-même.Le contrat de revente du fabricant Maisons d’En France a déjà fabriqué des émulateurs. L'assurance obligatoire garantit l'achat de la maison en cas de revente dans les cinq ans. Le fabricant rembourse jusqu'à 100 000 francs de perte pour la différence entre le prix d'achat et le prix de détail après un décès, une invalidité, un licenciement ou un transfert professionnel de plus de 100 km. Crédit Real Estate achète à son tour des logements à des conditions draconiennes financées par un emprunt à 0% ou un SAP si le propriétaire est au chômage.

Il reste l'information du consommateur. Aux États-Unis, la formation de l’acheteur à la maison est obligatoire pour obtenir le plus grand nombre de prêts sociaux. En France, l'Adil ne va pas jusque-là, mais répond à 720 000 demandes de renseignements par an, dont un tiers concerne l'adhésion.