Bruno Sevestre Avocat – Crédit immobilier refusé et agent immobilier: qui doit quoi?

Bruno Sevestre Avocat

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Pas de transaction, pas de commission.

Il arrive très souvent qu’une propriété soit financée par des emprunts et qu’un agent immobilier contribue au montant de la transaction immobilière.

En règle générale, la réception du prêt est une condition préalable à la répétition de la vente.

Si l'emprunteur ne reçoit pas ce crédit d'une ou plusieurs banques dans les conditions énoncées dans le contrat d'achat (taux d'intérêt, durée, garanties, arriérés, etc.), il peut effectivement renoncer à son obligation d'acheter l'emprunteur et récupérer le dépôt généralement convenu.

Le candidat acheteur ainsi libéré ne peut être invité à payer la commission de l'agent immobilier impliqué dans la transaction.

Mais que se passe-t-il si la demande de prêt n’est pas déposée ou présentée conformément au compromis proposé et que l’acheteur renonce donc à l’achat de la propriété?

Le courtier peut-il prétendre à sa rémunération?

La réponse principale est non.

La loi du 2 janvier 1970 applicable en la matière est, en effet, particulièrement claire: l’agent immobilier qui a participé à une transaction qui n’a pas été réellement conclue ne peut prétendre à une commission ni à une somme d’argent.

La solution peut sembler difficile pour l'agent immobilier, qui a bien fait son travail, mais a été privé d'indemnisation alors que l'acheteur n'a pas respecté l'obligation de rechercher le crédit de compromis qui est en vain …

Pour cette raison, il est possible pour l'agent immobilier de faire valoir le dommage causé par l'inexécution de la vente, si cela est dû au candidat acquéreur.

Quelle est la différence avec le paiement de la commission?

Elle est grande

La commission rémunère la tâche effectuée par l'agent immobilier et est souvent proportionnelle à la valeur de la propriété.

Les dommages, qui doivent être fixés à un montant fixe, supposent que l'agent immobilier rapporte la preuve de la faute de l'acheteur en question (il n'a pas déposé la demande de crédit à temps), mais aussi la preuve du dommage causé par cette faute. et doit avoir empêché la réalisation de la vente immédiatement.

C'est beaucoup moins facile

Où sont les dommages si le bien a été vendu quatorze jours plus tard au profit d'un tiers mis en contact avec le vendeur par le même agent immobilier?

Quel est le dommage si l'acheteur proposé prouve que le prêt n'aurait pas été consenti même s'il avait été soumis à temps (pour utiliser notre exemple)?

Même en supposant que l’erreur est commise et est elle-même la cause de la vente manquante, il reste bon d’estimer les dommages qui ne peuvent correspondre au montant de la commission perdue.

La Cour de cassation est donc particulièrement vigilante quant à l’application des dispositions de la loi de 1970 relatives à l’ordre public.

En juillet 2014, par exemple, il a déclaré que la clause de compromis constituait une clause de sanction pour compenser la perte de rémunération subie par le courtier immobilier en cas de non-vente due à la faute de l'agent immobilier. En fait, le candidat acquéreur n'était qu'un abus de l'interdiction en cas de non-conformité. Pour percevoir une commission ou une somme d'argent.

Dans une décision récente rendue en février 2015, il a également réitéré que l'acheteur potentiel, qui ne pourrait autrement pas démissionner librement, était responsable même si la vente ne s'était pas concrétisée. L'agent immobilier ne pouvait même pas renommer l'équivalent de sa commission en "dommages et intérêts", car le montant de cette commission correspondait exactement.

Compte tenu de cette situation, il est donc particulièrement important de respecter le fondement juridique de la demande soumise.

En cas de doute, laissez-vous défendre.

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