Ce que vous devez savoir sur la renégociation de l'immobilier

renegociation, credit, immobilier, taux

Bannière 728x90


Quand une renégociation de votre hypothèque est-elle possible?

Plusieurs conditions doivent être remplies pour renégocier les hypothèques. La simple baisse des taux ne suffit pas à justifier une telle opération.

Une différence de taux d'environ un point

La condition essentielle pour la renégociation d’une hypothèque doit être la différence entre le taux d’intérêt auquel le prêt a été accordé et le taux d’intérêt pouvant être atteint au moment de la renégociation. Pour assurer la rentabilité de l'exploitation, il faut un point. Le montant économisé du fait de cette différence de tarif doit pouvoir éliminer les pénalités résultant de la renégociation et les coûts de la garantie et du nouveau fichier.

Selon les cas, une renégociation peut être lucrative, même si la différence entre le taux initial et le taux actuel est légèrement inférieure à un point. Cependant, il sera plus difficile de réaliser une économie significative.

Une opération possible dans les premières années de crédit

Une renégociation ne peut être lancée à aucun moment. Au-delà du premier tiers du prêt (sur 6 ans pour un prêt sur 20 ans, par exemple), il devient plus difficile de réaliser des économies substantielles et le différentiel d'intérêts doit être particulièrement cohérent. Au cours des dernières années du prêt, l'emprunteur ne peut pas tirer un profit financier de la transaction car la partie intérêts des remboursements mensuels est trop faible.

Qu'est-ce qui est en train d'être renégocié?

Un emprunteur peut poursuivre différents objectifs en renégociant les conditions et le taux d’intérêt de son hypothèque. Le premier est fondamental: réduire le coût total du crédit en réduisant les paiements mensuels en raison de la baisse du taux d’intérêt.

Toutefois, si l'emprunteur est toujours en mesure de supporter le poids de ces mensualités, il se voit offrir une autre possibilité de renégocier la durée de son emprunt. De cette façon, il peut réaliser de plus grandes économies sur son prêt et sortir plus rapidement, ce qui approche la maturité finale.

Quels sont les coûts?

La renégociation du prêt implique des coûts, de sorte que l'emprunteur qui change de banque bénéficie de meilleures conditions de crédit. Pour le prêt qu'il a renégocié, il doit payer des frais de remboursement anticipé: ils ne peuvent légalement excéder six mois d'intérêts ou 3% du capital restant. De la même manière, l'emprunteur doit supporter le coût de la nouvelle garantie pour le prêt et les frais de dossier s'il change de banque. Si chaque cas et chaque avoir a ses caractéristiques propres, on suppose que tous les coûts dépassent généralement plusieurs milliers d'euros.

Si le premier prêt est garanti par une hypothèque, la nouvelle banque devra généralement faire exercer l'hypothèque pour se classer en première position dans l'hypothèque. Il est rare que les banques acceptent de se classer au deuxième rang derrière le premier prêteur. Cette option dépend uniquement de la politique de la banque et non de la qualité du fichier de l'emprunteur.

Il est possible, dans une certaine mesure, de négocier ces coûts, qui seront inclus dans le nouveau prêt. En particulier, les meilleurs cas peuvent tirer parti de la concurrence accrue entre les banques pour le crédit immobilier, qui est principalement attrayante pour diverses marques afin de réduire les coûts de la renégociation. Dans tous les cas, ces coûts doivent être pris en compte lors du calcul des économies réalisées par l'opération.

Est-il préférable de rester dans votre banque ou de renégocier?

Dès le début, il convient de noter qu’il est très difficile de renégocier un prêt avec le prêteur. Le seul avantage financier qui puisse être renégocié avec la même banque est que le paiement initial, la garantie et les frais pour les nouveaux fichiers peuvent être supportés par l'institution financière. Toutefois, il sera plus difficile d’obtenir le taux d’intérêt du marché le plus bas dans ces conditions, et la Banque peut lier l’évolution des conditions de crédit à la souscription à d’autres produits proposés par elle, tels que l’assurance vie.

En renégociant avec une banque concurrente, l'emprunteur reçoit généralement une offre de prêt plus compétitive. Si les étapes sont plus longues avec un changement de banque, cette option est également intéressante sur le plan financier.

Bon à savoir

La renégociation d'une hypothèque n'implique pas la remise en cause d'un prêt zéro ou d'un prêt PTZ + accordé parallèlement au premier prêt. Si vous modifiez les conditions de votre solde, une banque ne pourra pas accéder aux conditions PTZ +.

Il convient également de noter que les personnes qui bénéficient de la déductibilité des intérêts sur leur résidence principale entre le 6 mai 2007 et le 1er janvier 2011 continueront à bénéficier du crédit d’impôt lors de la renégociation des conditions et du crédit d’impôt. Taux d'intérêt du prêt concerné. Dans ce cas, l'emprunteur doit clairement indiquer qu'il a le droit de déduire des intérêts. Les intérêts déductibles sont alors les plus bas entre ceux du premier emprunt et ceux du deuxième emprunt.

Lire aussi sur le sujet:

PTZ: Principes et conditions du prêt immobilier