Comment négocier un prêt immobilier avec une banque ou un courtier?

 

Négocier une hypothèque est difficile si vous ne maîtrisez pas parfaitement les différentes composantes du financement. Vous trouverez ci-dessous la liste des éléments à négocier pour optimiser le coût de votre hypothèque.

1. Premier point de négociation: le taux de crédit:

Si le problème est résolu, il suffit de comparer plusieurs offres de prêt hypothécaire pour voir si vous avez la meilleure proposition. Si la variable vous est proposée, il est impératif de connaître la marge de la banque et l’indice fait varier le taux (généralement leEURIBOR). L’ajout de ces deux paramètres vous donnera votre taux réel. Plus la marge est basse, plus votre crédit est intéressant. N’oubliez pas de vérifier si le prêt est « limité », c’est-à-dire s’il existe une garantie avec un taux maximum dans l’offre de prêt.

Conseil: 2 lignes de crédit (entrelacées) vous permettent de réduire le taux d’intérêt moyen et d’économiser environ 10% du coût total de votre emprunt.

Les taux d’intérêt sont plus élevés pour les échéances plus longues (20-25 ans) que les échéances courtes (10-15 ans).
Si votre dossier a 25 ans, vous pouvez économiser environ 10% du coût total de votre prêt en demandant à votre banque de ne pas accorder un prêt de 25 ans, mais 2 prêts lissés (imbriqués), à savoir: 1 prêt sur 15 ans fermés avec un prêt sur 25 ans. Nous allons bientôt créer un article pour le démontrer avec un exemple concret. En attendant, vous pouvez lire l’article sur le lissage ou utiliser notre simulateur de lissage Excel

2. Vous devez négocier une assurance-crédit:

Les taux d’intérêt sont historiquement bas, avec une négociation d’assurance-crédit, vous gagnez plus qu’avec le taux d’intérêt!

À elles seules, elles peuvent représenter jusqu’à 20% du coût total du prêt! Les banques en ont surtout besoin, mais sachez que les « banques d’origine » de l’assurance ne correspondent pas à votre âge ou à votre mode de vie (fumeur ou non). Leur tarif est généralement de l’ordre de 0,40%, alors qu’une délégation d’assurance peut abaisser le taux d’intérêt des plus jeunes emprunteurs à 0,14%! Alors n’hésitez pas à faire des offres d’assurance crédit dans des institutions spécialisées et demandez à votre banque de réserver une « délégation d’assurance ». Votre banque n’a pas le droit de refuser une assurance externe. Il est maintenant obligé de vous informer de cette possibilité et de justifier le choix de la compagnie d’assurance proposée.

Calculez immédiatement votre taux d’assurance crédit personnel à comparer avec votre banque:
Devis d’assurance emprunteur

 

NB: Le fait de payer votre emprunteur à moindre coût ne signifie pas que vous êtes moins bien assuré, au contraire, car certaines compagnies d’assurance peuvent offrir de meilleurs risques, tels que les athlètes de haut niveau. Si vous comparez avec l’assurance automobile, si vous avez un bonus de 50, le risque pour l’entreprise est faible, donc le prix est augmenté. Pour le preneur d’assurance, l’emprunteur est le même. Si vous êtes jeune et en bonne santé, il n’est pas normal d’avoir le même tarif que le plus vieux.

3. Négocier les pénalités de remboursement anticipé:

Très important de négocier Avant de signer votre offre de prêt hypothécaire, car il ne s’agit peut-être pas de votre dernier projet immobilier: imaginez emprunter 100 000 $ à 4,50% sur 25 ans aujourd’hui. Si vous vendez votre propriété dans cinq ans pour agrandir, et que vous n’avez pas négocié cet accord de prêt fermé, vous devrez payer 3% du capital restant (pour cet exemple: 2 635 €!). Les pénalités sont régulièrement levées si vous souhaitez envisager de demander un prêt à votre banque.

4. Négociez la garantie de garantie:

En général, vous avez le choix entre une hypothèque ou un dépôt. Les banques préfèrent les dépôts car elles ne sont plus responsables du « risque » des emprunts (en cas de non-paiement, la société de garantie de la banque rembourse le remboursement et prend en charge la vente de votre bien). Le prix de ces dépôts varie considérablement selon les banques: la Volksbank dispose de son propre système de garantie, le CIC et le CREDIT MUTUEL collaborent généralement avec CMH, BNP, la SOCIÉTÉ GÉNÉRALE et le crédit-logement Le CREDIT AGRICOLE avec CAMCA et la CAISSE d’aide. ; EPARGNE avec SACCEF Pour un bon règlement, demandez le coût exact de la garantie (une grande partie de ce coût sera remboursée à la fin du prêt) et n’oubliez pas que dans certains cas (si vous ne souhaitez pas revendre), votre propriété sera soumise à la garantie Fin du prêt), il est préférable de prendre un prêteur sur gages (PPD). Cette dernière garantie ne s’applique qu’à une vieille maison qui profite au prêteur. Le P.P.D. est proche de l’hypothèque. Cela entraîne des frais moins élevés que cela, car ils ne sont pas assujettis à la taxe foncière. Il ne peut pas garantir que l’argent sera prêté pour l’acquisition (pas, par exemple, pour financer le mobilier).

5. Frais de négociation ou de courtage:

Certaines banques et même certains courtiers peuvent travailler pas de frais Ce n’est pas plus cher de négocier pour un courtier de négocier votre hypothèque (vous pouvez également le mettre en concurrence avec d’autres courtiers).

Pour un prêt de 100 000 à 4% sur une période de 20 ans, les frais de dossier de 1 000 € augmenteront de 0,08%. Si une autre banque sans frais de dépôt propose un prêt de 4,05%, il est plus intéressant de prendre le taux d’intérêt le plus élevé.

6. Négocier les modulations de maturité:

La plupart des prêts immobiliers sont flexibles. Vérifiez si vos prêts sont disponibles et renseignez-vous sur le coût de la modulation. Cette option est un véritable atout pour votre prêt hypothécaire, car elle réduit votre échéance (et donc vos coûts) en augmentant les remboursements. Par exemple, avec un prêt de 100 000 € sur 25 ans à 4,50%, vous pouvez réduire votre prêt hypothécaire d’environ 60 mois en payant simplement 10 € par mois (comme si vous étiez encore locataire), ce qui signifie que le prêt durera au-delà de 20 ans. au lieu de se terminer après 25 … Voir les Conditions de modulation dans chaque banque

7. Négocier l’interruption du crédit:

Très utile pour éviter l’assurance perte de travail, généralement très onéreuse pour des garanties très limitées … L’interruption de crédit permet de reporter un certain nombre de délais. Vous pouvez trouver des prêts qui permettent 4 pauses de 3 mois ou des échéances d’un an. Des bosses dures vont alléger votre budget

8. Négociez le transfert de prêt:

Beaucoup moins souvent (dans certains cas, votre banque ne sait pas qu’elle existe). Le fait que votre prêt soit transférable à une autre propriété est un atout, car les taux d’intérêt actuels sont relativement bas. Donc, si vous avez un projet différent et que les taux d’intérêt sont moins intéressants, vous pouvez le financer à un prix avantageux

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