Les étapes pour acheter votre propriété – OCEANE IMMOBILIER – Un crédit pour tous

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Vous avez visité plusieurs propriétés avec votre consultant en immobilier et vous avez enfin trouvé votre nouveau toit pour loger votre famille.

Vous signez avec lui un contrat d’achat, qu’il a déjà créé. Il vous sera ensuite envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception, accompagnée de rapports contraignants et de divers documents d’intérêt relatifs au bien.

Pour l'achat d'un appartementSelon la loi ALUR, en vigueur depuis le 27.03.2014, les annexes de compromis comprennent:

– Les règles de la copropriété et l'état de la division descriptive
– Le carnet d'entretien de l'immeuble
– Les trois dernières minutes des assemblées générales
– les deux derniers frais annuels distincts
Données préalables (écrites par le dépositaire de l'immeuble, qui fournissent:

– Le dernier arrêté général des comptes de votre immeuble
– montants à payer au syndic (copropriété + 10 lots)
– Etat général des factures et dettes impayées (copropriété + 10 lots)
– Et s’il existe un fonds d’intrants: avec son montant.

LE COMPROMIS DE VENTE

Le contrat d’achat est un contrat préliminaire dans lequel les deux parties, le vendeur et l’acheteur, conviennent, dans certaines circonstances, de conclure mutuellement la vente de biens immobiliers. Le contrat d'achat en tant que contrat contient donc un accord sur la chose vendue et le prix. L'acheteur s'engage à payer une somme d'argent en contrepartie de l'objet pour lequel il existe un compromis. Le compromis peut être écrit sous sceau privé, mais il est généralement recommandé de confier l'écriture à un professionnel tel que l'agent immobilier. Il se chargera du règlement du compromis avant de signer la loi devant le notaire. Le contrat d'achat contient une disposition de prêt différé, qui prévoit la nullité du contrat d'achat si l'acheteur ne reçoit pas de financement pour son achat. En outre, conformément aux lois de SRU et de Macron, l’acheteur dispose d’un délai de 10 jours à compter de la date de signature du contrat d’achat pour lui permettre de rétablir sa décision d’achat.

CHECK DE RÉSERVATION (destinataire)

Un dépôt est recommandé pour montrer au vendeur que vous êtes pleinement engagé dans l’achat de votre propriété. Le chèque de caution, qui correspond généralement à 10% du prix de vente, confirme votre volonté d'acheter. L'agent immobilier verrouille le montant déposé sur un compte appelé compte séquestre. Le chèque peut être utilisé immédiatement dès que le contrat de vente a été contresigné par le vendeur. Il sera déduit du prix de vente. En cas d'annulation, celui-ci doit vous être retourné dans un délai maximum de 21 jours.

TEMPS DE RETOUR

Vous devez donc avoir un délai de rétractation pour cette lettre 10 jours (Law S.R.U. et Law Macron: Protéger les acheteurs.) Ensuite, vous devez contacter diverses banques pour soumettre votre rapport de crédit. Vous devez émettre une note de crédit auprès de votre consultant en immobilier dans les 10 jours suivant la réception du contrat d'achat. Ensuite, 30 à 45 jours pour présenter un contrat de prêt, qui sera transmis directement au notaire afin qu'il puisse fixer une date pour la signature de l'acte notarié. Ensuite, toutes les conditions nécessaires à l'expiration correcte de la vente sont remplies et si toutes les clauses sont abrogées, le contrat d'achat est conclu devant un notaire.

AGIR SUR LES VENTES AUTHENTIQUES

Une fois que toutes les conditions nécessaires à la conclusion de la vente ont été remplies et que toutes les conditions préalables (financement et droit de premier refus: intention de vente de DIA) ont été levées, vous êtes chez le notaire (au moment spécifié dans le contrat) avec votre conseiller en immobilier et le vendeur pour la signature du contrat. avocat. Certificat. Seul le notaire est autorisé à délivrer le certificat. Lors de cette signature, les fonds sont libérés par votre prêteur et vous devenez propriétaire du logement acheté. Alors, n'oubliez pas d'assurer votre nouvelle maison.

Configurez votre plan de financement

1. Le coût total de l'acquisition

La première étape consiste à évaluer l'impact global de votre acquisition. Il s’agit du prix du bien que vous avez choisi d’acquérir, des frais de notaire associés, ainsi que des frais de courtage (Prix TFC: Frais inclus). Vous devez également estimer la quantité de travail et demander des propositions aux spécialistes de la construction (électricité, plomberie, chauffage, toiture, revêtements de sols et de murs, modernisation, etc.).
Vous devez fournir à votre banquier un devis pour l’ensemble du financement requis pour votre acquisition. C'est le minimum pour savoir combien vous devez emprunter pour mener à bien votre projet.

2. Vos revenus et dépenses

La deuxième étape de la création de votre plan de financement consiste à calculer l’ensemble de vos revenus et dépenses nets. De cette façon, vous pouvez calculer votre ratio d'endettement. Leur revenu peut être constitué de salaires, pensions, loyers, pensions, etc. Vos dépenses sont composées de tous les crédits auxquels vous avez souscrit, par exemple: Notez cependant que toutes vos factures (téléphone, électricité, etc.) ne sont pas incluses dans le calcul de votre ratio d'endettement.
En règle générale, votre ratio d'endettement ne doit pas dépasser 33% de vos ressources (30% sont tout à fait corrects). S'il réfléchit mieux, votre demande de prêt peut être rejetée par les établissements de crédit qui envisagent de prendre trop de risques en leur prêtant de l'argent. Dans ce cas, réduisez le montant que vous souhaitez emprunter ou augmentez votre contribution personnelle.

3. Votre contribution personnelle

Après un examen attentif de vos ressources et dépenses liées à votre projet, la question du financement se pose. Vous pouvez avoir un plan de mise en valeur du logement, une autre forme d'épargne bancaire ou une petite somme d'argent provenant d'une succession …
Même si vous pouvez emprunter jusqu'à 90% du prix d'achat, il est généralement conseillé d'affecter 20 à 30% du coût total d'un emprunt à des conditions plus favorables. Le terme "contribution propre" est souvent aussi inexact, car il ne peut être constitué que de votre épargne et d’autres fonds propres ou extérieurs ou de fonds empruntés. La contribution personnelle est simplement la part de l'argent disponible que vous utilisez pour votre projet immobilier. En outre, le dépôt que vous avez déposé peut être considéré comme une contribution personnelle.

La contribution personnelle est préparée par une fondation très précoce. Vous pouvez bénéficier d'un plan d'épargne-logement à un âge précoce. Mais comment pouvez-vous compléter votre contribution si cela ne suffit pas? Certains prêts à taux zéro ou faible peuvent être obtenus, tels que le prêt sans intérêt, un prêt immobilier de 1% …

4. Combien de temps choisissez-vous pour votre prêt?

La durée du prêt que vous choisissez dépend de votre stratégie de remboursement, c'est-à-dire du montant des mensualités. La plupart des banques proposent des prêts d'une durée de 10 à 30 ans. La règle est simple: soit vous optez pour des emprunts à court terme (par exemple 5 ou 10 ans) et vous payez moins, mais le montant de vos mensualités est plus difficile à financer à moyen terme. Choisissez un prêt à long terme (par exemple, 20 ou 25 ans) qui peut réduire vos paiements mensuels et vous tenir au courant de votre vie. Montant total (payer plus d'intérêts).
Dans tous les cas, déterminez exactement comment le remboursement doit être effectué et assurez-vous de ne pas dépasser votre ratio d'endettement.

PRÊTS IMMOBILIERS COMMUNS

Il existe toutes sortes de formules, dont certaines sont communes à la plupart des banques. Ce qui les distingue vraiment, c'est leur grande flexibilité et leur adaptabilité à leurs besoins spécifiques. Ces formules sont des parcours fixes ou réversibles avec des délais constants ou personnalisables. Mais que faut-il choisir? Taux fixe ou taux révisable?

1. Prêt à intérêt fixe

Comme leur nom l’indique, ces prêts offrent dès le départ un taux d’intérêt qui ne changera pas au cours du prêt. Cela ne se développera pas. Cette formule est quelque peu rigide car vous ne pouvez pas bénéficier de réductions de taux d’intérêt pouvant survenir pendant votre prêt. De plus, les prêts à revenu fixe sont offerts à des taux d’intérêt beaucoup plus élevés que les prêts à taux variable. D'autre part, avec cette option, vous êtes à l'abri d'une augmentation significative des taux d'intérêt. Ils savent ce que vous faites et peuvent prédire l'avenir plus facilement.
Si vous choisissez d'utiliser un taux fixe au lieu d'un taux révisable, vous devez tenir compte du niveau actuel des taux d'intérêt à court et à long terme pour évaluer le risque et la part de profit potentielle.

2. Prêt à intérêt ajustable

Un prêt renouvelable peut en réalité vous faire économiser de l’argent sur le coût de votre emprunt. Premièrement, parce que les taux d’intérêt proposés sont bien inférieurs à ceux des prêts à taux fixe. Deuxièmement, vous craignez peut-être que les formules soient maintenant bien établies et limitent sérieusement les risques d’une forte augmentation. Les prêts personnalisables fournissent généralement un taux d'intérêt révisé chaque année à la date anniversaire du prêt. La variation est alors fonction des fluctuations de l'indice de référence. D'autre part, le taux d'intérêt ajustable peut être dangereux car la hausse du taux peut rendre votre prêt moins avantageux qu'un prêt à taux fixe. Cela dépend en partie de la santé économique de l'Union européenne et de sa politique monétaire. Donc, vous pouvez gagner comme perdre de l'argent!
Explorez le mode

Les emprunts à taux variable sont indexés sur Euribor (taux interbancaire à Paris) après trois mois ou un an. Avant de signer votre contrat de prêt, vous devez connaître la date du premier examen de la facilité de prêt. Cette date varie le plus souvent entre 3 mois et 1 an. À partir de cette première évaluation, les modifications apportées à votre emprunt Euribor seront prises en compte.
serrures de sécurité

Les formules à taux ajustables sont généralement équipées de serrures de sécurité. Il faut distinguer, c'est-à-dire limiter, les classiques des revisables revisables.
Avec un prêt traditionnel à taux variable, votre crédit peut augmenter ou diminuer. Avec un prêt à taux variable limité, vous savez dès le départ quel taux maximum peut être appliqué à votre prêt lorsque le taux de référence augmente fortement, mais il est généralement légèrement supérieur à un classique révisable. Les réductions de taux d’intérêt sont reflétées dans le même principe que les prêts traditionnels à taux variable, ce qui accroît l’attractivité de ce taux d’intérêt.
Prix ​​fixe et prépaiement

Quelle que soit l'option choisie, vous avez la possibilité de rembourser votre prêt à l'avance ou de le convertir en un prêt à taux fixe. Le transfert à prix fixe est fondamentalement possible sans calcul ni pénalité. Mais quand pouvez-vous demander? À quelle vitesse Ce sont les questions que vous devez poser à votre banquier depuis le début. Cette conversion peut en effet être approuvée à tout moment ou à la date anniversaire du prêt. Le taux d’intérêt que vous recevez alors peut être le meilleur taux d’intérêt proposé par la banque au moment de la conversion ou un taux d’intérêt calculé à partir d’un indice défini au moment de la signature du prêt.
Demandez à votre banquier pour des simulations financières. Ils vous donnent une idée de ce qui se passerait si les taux d’intérêt étaient augmentés, l’inflation accélérée, etc. Vous pouvez également suivre l'évolution des indices de taux d'intérêt en contactant la presse spécialisée des affaires et de la finance.

3. Le prêt relais

De nombreux événements peuvent entraîner un changement de résidence: naissance d'un nouvel enfant, transfert, retraite … Si vous avez déjà trouvé un acheteur pour l'appartement que vous souhaitez quitter, c'est l'idéal. Ce n'est pas toujours possible. Alors, comment pouvez-vous faire des ventes et des achats alors que vous avez l’argent pour les acheter? Dans ce cas, un prêt relais est une réponse appropriée.
Comment ça marche?
Un prêt-relais est toujours accordé dans un court délai. En général, cette durée varie entre 6 mois et 2 ans. Vous n'obtenez jamais la valeur totale estimée de votre maison à vendre. Le plus souvent, la banque vous accorde un prêt de 60 à 80% de cette valeur.
Si vous pouvez couvrir tous les nouveaux achats avec le prix de votre maison actuelle, un prêt relais est la seule solution. Cependant, si vous ne pouvez pas financer entièrement cela, vous avez besoin d'un prêt relais en conjonction avec un prêt à long terme.
remboursement du prêt
Avec un prêt relais, vous pouvez rembourser de plusieurs manières:
– Le premier est le remboursement du capital et des intérêts après la vente de votre ancienne maison. Cela s'appelle un remboursement complet. Cette solution peut être coûteuse pour vous, car les intérêts sur l’intégralité du prêt et les intérêts sont encourus pendant toute la durée du prêt.
– La deuxième solution est moins chère. Ils rembourseront les intérêts et les frais d'assurance une fois le prêt finalisé, le capital étant bien entendu remboursé après la vente. C'est un retard partiel.
Si vous ne pouvez pas revendre votre ancienne maison avant l'expiration du crédit-relais, vous pouvez bénéficier d'une extension du prêt, mais pas nécessairement dans les mêmes conditions. Il est préférable de contracter un emprunt à long terme en négociant avec les conditions de remboursement anticipé du banquier.

calcul du crédit

Le calcul de votre prêt est basé sur le prix de votre maison ou sur les achats que vous souhaitez et sur le prêt supplémentaire que vous avez consenti pour la même maison.
Alors rappelez-vous que le prêt à taux zéro ne peut pas être la seule source de financement pour votre projetou même la tête.

remboursement du prêt

Le remboursement du prêt est individuel et personnalisable selon vos besoins. Le calendrier de vos remboursements dépend de vos ressources et des mensualités de vos autres emprunts pour le même appartement.
Plus vos ressources sont modestes, plus ce prêt sera remboursé rapidement.
Pendant le remboursement, vous pouvez modifier les délais en demandant une réduction de la durée du prêt.
Ceci est uniquement possible sur demande. Cette durée ne peut être inférieure à sept ans.

Comment compilez-vous votre demande de prêt?

Garantie et assurance:

La banque peut vous demander de payer des primes d'assurance-vie, de perte d'emploi et d'incapacité de travail. Fondamentalement, les mêmes conditions d'assurance s'appliquent que pour le prêt principal. L'établissement de crédit qui accorde le taux zéro n'a pas besoin d'être identique à l'établissement de crédit qui accorde le prêt principal. Pour un prêt sans intérêt, le ministère du Logement ne facture pas de frais de demande.

Dernières étapes:

Si toutes les conditions ci-dessus sont remplies, vous pouvez soumettre votre demande de prêt. Le fichier est créé par votre banque. Vous devez fournir un ensemble de documents, y compris une fiche technique vous concernant. Il est standard et fournit des informations de base sur vous et votre ménage, ainsi que sur votre maison. Vous devez signer une déclaration sur l'honneur concernant l'exactitude des informations fournies.

CREDIT ET ASSURANCE
1. Assurance décès et invalidité

C'est une garantie matérielle pour vous. C'est obligatoire. Par exemple, en cas de décès, vos héritiers potentiels sont libérés de la dette qu'ils devraient rembourser sans cette garantie. L’assurance décès et invalidité couvre généralement trois risques: le décès, l’invalidité totale et finale et l’invalidité temporaire.
L'assurance protège initialement la banque (qui est le bénéficiaire du contrat) mais constitue également un élément essentiel de la protection pour vous et votre famille. Il protège vos chances de conserver le bien acquis en cas de perte de revenu soudaine due à une invalidité ou un handicap, et empêche le transfert de dette à vos héritiers en cas de décès.
Les coûts d'assurance représentent également une grande partie de votre paiement total mensuel, souvent jusqu'à 10% de ce dernier taux aux derniers taux d'intérêt, et un prêt, par exemple, de 150 000 EUR sur une période de 15 ans entraîne le paiement de primes. pour un total de plus de 15 000 euros.
Notons enfin que les contrats d’assurance ne sont pas réglementés et que le contenu des garanties peut varier considérablement d’un établissement à l’autre. Cela concerne en particulier l'assurance des risques d'incapacité de travail et d'incapacité de travail, même si les compagnies d'assurance avec lesquelles les banques ont négocié ces contrats sont les mêmes!
Pour cette raison, vous devez passer le temps nécessaire pour vérifier le contrat d'assurance proposé à votre banque et, dans tous les cas, davantage que les 2 ou 3 minutes normalement réservées.
En cas de disparition, la compagnie d'assurance prend en charge l'intégralité du principal restant dû. Il en va de même si vous êtes invalide de manière permanente. L'incapacité temporaire de travail n'est pas nécessairement réglementée dans votre contrat. N'hésitez pas à vous renseigner. Cette garantie peut couvrir vos remboursements mensuels pendant une période après une période de référence.

2. L'assurance perte d'emploi

L'assurance facultative en cas de perte d'emploi vous aide à surmonter les moments difficiles. La plupart des échéances mensuelles sont respectées. Notez cependant que certains contrats prévoient uniquement un retard dans les délais à la fin du prêt.
Qui peut s'inscrire? Vous devez être un employé et avoir droit à l'allocation de chômage d'Assedic. Vous devez également être âgé de moins de 55 ans et conclure un contrat à durée indéterminée (CDI) d'au moins six mois ou un an dans la même entreprise, selon les formules.

GARANTI

Les banques ne vous prêtent généralement de l'argent que si elles obtiennent une garantie qui les protège si vous ne pouvez pas rembourser votre emprunt. Ils seront en mesure de récupérer l'argent qu'ils vous ont transféré en vendant la propriété en leur faveur en cas de problème. Il y a différentes solutions.

1. Inscription en tant que sponsor (PPD)
Dans quelles conditions l'emprunteur doit-il payer l'hypothèque PPD ou les droits de sortie?

La renonciation est un acte juridique par lequel le créancier certifie que le débiteur a entièrement remboursé le prêt. La libération a lieu automatiquement deux ans après l'expiration de l'application.
Avant cette période, si la propriété est revendue, l'acheteur demandera à l'emprunteur de libérer l'hypothèque ou de s'inscrire au privilège du prêteur Deniers, la banque pouvant vendre la propriété en cas de non-paiement. même si le propriétaire a changé. En vertu de cette loi, le bénéficiaire de l'hypothèque accepte de ne plus être bénéficiaire.
L'hypothèque est annulée par un notaire inscrit au registre des hypothèques. Le coût de cette publication est à la charge de l'emprunteur / vendeur.

Le registre foncier d’un prêteur est un titre qui ne s’applique qu’aux biens immobiliers existants; L'utilisation sur des marchandises dans un état d'achèvement futur n'est donc pas possible. Il coûte moins cher que l'hypothèque car il n'y a pas de frais d'inscription et il n'est pas soumis à l'impôt foncier.
À l'instar de l'hypothèque, l'IPPD doit être notarié et enregistré pour la conservation de l'hypothèque dans les deux mois suivant la vente.
Contrairement à l'hypothèque, le privilège du prêteur s'applique au moment de la vente et a préséance sur toute autre garantie pour la propriété. En cas de problème financier, son fonctionnement est identique à celui de l'hypothèque: confiscation et vente ultérieure de biens par voie judiciaire.

2. L'hypothèque conventionnelle

L'hypothèque conventionnelle est une garantie pour l'immobilier neuf ou ancien. L’hypothèque est soumise à la taxe d’immatriculation foncière de 0,615% du montant du prêt. Les frais hypothécaires représentent environ 2% du montant du prêt.
Comme avec le PPD, l'hypothèque doit être notariée et déposée auprès de l'agence de soins du site où se trouve la propriété dans les deux mois de la vente.
Cependant, son rang ne sera pas effectif au moment de la vente, mais au moment de son inscription.

3. Le dépôt

Pour garantir le prêt, l'établissement de crédit peut également accepter qu'une personne ou une société spécialisée soit un garant. Cette garantie est généralement moins chère que l'hypothèque. Le dépôt s'applique aux biens immobiliers anciens et nouveaux.
Le garant s’engage à payer en cas de retard de paiement de l’emprunteur à la place du débiteur (le bénéficiaire). La garantie doit être écrite et contenir un certain nombre de réclamations demandées par le garant.
Certaines sociétés spécialisées dans les titres de créance s’engagent à rembourser au débiteur les retards de paiement compris entre 2% et 3% du montant du prêt. Le prêt sur billet à ordre est mis en place rapidement et offre à l'emprunteur une meilleure protection. Toutefois, si le paiement est requis, le garant a la possibilité de se retourner contre l'emprunteur et de confisquer les actifs du débiteur. Lors du déblocage du prêt, l’emprunteur versera au garant une contribution proportionnelle au montant du prêt, consistant en une contribution à un fonds de garantie mutuelle (pouvant être partiellement remboursée à la fin de l’emprunt). son crédit s’il n’y avait pas d’incidents) et une commission finalement gagnée par l’organisation.
Contrairement à l'hypothèque, le garant a l'avantage de ne pas avoir besoin de la libération, car il s'agit d'un acte privé ne contenant aucun formalisme juridique spécifique. Cet avantage est particulièrement important lors du déménagement.

INTERVENTIONS PROFESSIONNELLES

1. L'agent immobilier

La vente entre particuliers n'est pas protégée. Par exemple, si un propriétaire ne vous informe pas de vices cachés qu'il savait exister avant la vente, c'est à vous de prouver sa méchanceté! En outre, vous n'épargnez pas nécessairement, car les propriétaires apprécient généralement les maisons qu'ils vendent et ont néanmoins tendance à les surestimer.
L'utilisation d'un spécialiste tel que les agents immobiliers est entourée de davantage de garanties. Il connaît son travail et vous fait gagner du temps. Il est capable de définir avec précision vos besoins, de vous conseiller et de vous proposer des produits répondant à vos attentes.
En outre, en tant que professionnel du marché, il connaît très bien les prix de l'immobilier en termes de localisation de son quartier, de qualité du bâtiment et de propriété elle-même. Mais son rôle ne s'arrête pas là. Avant la signature du contrat préliminaire, un certain nombre d'éléments doivent être pris en compte: situation administrative et juridique du logement, servitudes, etc. Il peut également vous conseiller sur les éventuelles clauses de suspension du contrat préliminaire. Il prendra en charge tous les aspects juridiques, administratifs et commerciaux de la signature du contrat d'achat à la signature de l'acte notarié.
La profession est strictement réglementée. Le courtier doit avoir un diplôme juridique ou une expérience professionnelle suffisante pour obtenir la permission d'agir. Cette licence est délivrée chaque année par la préfecture. Les références dans ce document et le nom de l'organisation qui octroie la garantie financière doivent figurer sur tous les documents officiels délivrés par l'agent immobilier. Le règlement exige également qu'il indique clairement ses tarifs dans son agence.
Le courtier reçoit une commission qui ne peut être réclamée qu’à la fin de l’achat final. Cette compensation prend en compte tous les services qui vous sont rendus et qu'une personne ne peut souvent fournir. Cette commission (ou commission) est calculée au prorata de la valeur de l'hébergement dans une mesure décroissante. Examiner tous les points importants d'une maison serait trop long et trop complexe. Il est préférable d'appeler un spécialiste. Lorsque vous contactez un agent immobilier, sachez que beaucoup offrent un diagnostic ou une expertise en immobilier à vendre.

2. Frais de notaire

Au moment de signer l'acte, vous devez payer les "frais de notaire". Le notaire assure la sécurité juridique de votre achat et adresse plusieurs fois à l'administration et au service des impôts. Il convient de noter que le montant réclamé consiste principalement en taxes prélevées par les autorités fiscales et que les frais de notaire ne représentent qu’une petite partie. Les frais de notaire ont 3 dimensions:
– les honoraires fixés par décret pour le travail du notaire et de son personnel, qu'il s'agisse d'un appartement neuf ou ancien. Le taux varie en fonction de la part du prix de vente.
– les frais de trésorerie dont le notaire est le collecteur d'impôts;
– Les paiements qui représentent le remboursement des avantages et des documents en dehors du cours notarial et qui sont requis pour l'exécution de l'achat (cadastre, hypothèque, géomètre).

3. évaluation de la propriété

Pour acheter un bien immobilier, les particuliers et les commerçants doivent procéder à des examens obligatoires et approuvés. Elles doivent être effectuées par un expert et faire l’objet d’un rapport. Lors de la signature du contrat d'achat, le propriétaire (ou son représentant) doit fournir à l'acheteur l'avis de l'expert afin qu'il connaisse parfaitement les faits.

  • Le certificat de la loi de surface "CARREZ" est obligatoire pour les condominiums, qu’il s’agisse de bâtiments résidentiels, de bureaux ou commerciaux Le certificat "Loi Carrez" donne la partie privée de la surface fermée et couverte moins la surface occupée par les murs, cloisons, marches et escaliers, canaux, ouvertures de portes et fenêtres dont la hauteur de plafond est inférieure à 1,80 mètre Exceptions: Sous-sol , Garages, parkings et tous terrains de moins de 8 m². Il doit être présenté à l'acheteur avant la signature du contrat d'achat. L'absence de certificat peut entraîner l'expiration de l'acte de vente.
  • Le certificat d'amiante est contraignant pour tous les bâtiments. Il informe les résidents des risques pour la santé liés à l'inhalation de fibres libérant de l'amiante dans l'air au cours de leur dégradation. La détection de l’amiante identifie tout produit ou matériau susceptible de contenir de l’amiante. En cas de doute sur certains matériaux, des échantillons sont prélevés dans un laboratoire indépendant compétent pour une analyse qualitative. L’ami est exclu en France de l’étude du 1er janvier 1997. Décret n ° 2011-629 articles R.1334-20 et 21 du 3 juin 2011 en vigueur depuis le 1er janvier 2013 par la vente, construite avant le 1er janvier 2013st Juillet 1997 et avant le 1er janvier 2013. Le rapport sur le diagnostic de l'ami doit être joint au contrat d'achat.
  • L'observation des risques d'exposition au plomb est obligatoire pour les propriétés érigées avant 1949, qui sont délimitées par une ordonnance de préfecture. Il doit être présenté à l'acheteur avant la signature de l'acte authentique et avoir fait ses preuves depuis moins d'un an. Les signes d’accessibilité au plomb et aux nuisances, notamment l’empoisonnement au plomb, sont les éléments clés des encyclopédies de consommation de peinture décollée. (Obligation de déclarer depuis le 27 avril 2006).
  • La condition parasitaire est obligatoire pour les biens situés dans des zones contaminées ou susceptibles d’être de courte durée, délimitées par les règles de la préfecture. Il doit être présenté à l'acheteur avant la signature de l'acte authentique et avoir fait ses preuves depuis moins de 6 mois. Il avertit les acheteurs d'organiser la lutte contre les insectes contre les larves de xylophages telles que les bouquetins ou les petites forêts et les champignons de la forêt, le plus célèbre étant le Meriller. La chambre des notaires du Finistère insiste sur les biens de plus de 20 ans fabriqués en bois.
  • Le diagnostic de gaz permet de certifier la conformité de l'installation. Le vendeur d'un boîtier isolé du gaz naturel depuis au moins 15 ans doit faire un "diagnostic au gaz" de l'état des appareils de chauffage, de la production d'eau chaude, de la tuyauterie et des locaux dans lesquels les appareils à gaz sont utilisés, sans toutefois s'engager à se conformer à l'installation. Ce certificat, qui libère la garantie des vices cachés en vertu de l'article 1643 du code civil, doit être valable moins de 3 ans au moment de la certification. (Diagnostic obligatoire depuis le 1st Novembre 2007).
  • Diagnostic de performance énergétique (D.P.E.) qualifie l'efficacité énergétique du bien en termes de consommation d'énergie annuelle (39% du parc immobilier français) et d'émissions de gaz à effet de serre. Ce diagnostic aide à informer l’acheteur de la propriété et l’encourage à effectuer des travaux d’économie d’énergie. (Diagnostic obligatoire depuis le 1st Novembre 2006).
  • Diagnostic de sécurité électrique est obligatoire à partir du 1er janvier 2009. Le vendeur doit fournir une déclaration sur l'installation interne d'électricité s'il a plus de 15 ans. Réalisé sur l'installation électrique de l'utilisateur et de ses dépendances, ce diagnostic n'a pas encore été associé au dossier technique de diagnostic. Établi par un professionnel, l’état de l’installation intérieure d’électricité vérifie notamment l’existence et les caractéristiques : d’un appareil général de commande et de protection, ainsi que de son accessibilité, d’au moins un dispositif différentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre, à l’origine de l’installation électrique, d’un dispositif de protection contre les surintensités, d’une installation électrique adaptées aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche.
  • L'Etat des Risques, Naturels, Miniers et Technologique obligatoire depuis l'arrêté du 13/10/2005, il est valable 6 mois. Selon les zones géographiques, le propriétaire vendeur ou bailleur doit informer le futur acquéreur ou locataire des risques encourus. Le diagnostic ERNMT (Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques), anciennementdiagnostic ERNT (Etat des Risques Naturels et Technologiques), sert à protéger les personnes, les biens immobiliers et l’environnement en informant les acquéreurs et locataires sur la situation d’un bien au regard des risques naturels, miniers et technologiques en établissant une liste des risques majeurs et imporants.

LA PROTECTION DE L’EMPRUNTEUR

Conformément à la législation, « aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent ».
Article L 321-2 de la loi N° 2001-1168 du 11 décembre 2001.
Pour vous protéger contre les démarches commerciales abusives qui consisteraient à vous réclamer une certaine somme d'argent (frais de dossier, avance…) avant la mise en place du prêt, le législateur a mis en place une règle très formelle : « aussi longtemps que le prêt ou les prêts n'ont pas été effectivement déboursés, il est formellement interdit de vous réclamer un quelconque versement de quelque nature que ce soit. "
C'est une clause très utile pour vous permettre de choisir en toute sérénité. Vous devez exiger qu'elle soit pleinement respectée.
La loi dite « Loi Scrivener », n° 79-596 du 13 juillet 1979, fait partie du code de la consommation (L.312-1 et suivants). Elle a pour but de protéger le consommateur contre les dangers du crédit. Elle pose des règles impératives qui limitent la liberté contractuelle en matière de crédit immobilier. Elle s’applique à tous les prêts concernant l’achat d’immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, l’achat de terrains à construire, de parts de sociétés d’immeuble, les travaux de rénovation, ou construction pour un montant supérieur à 21.343 €. Peu importe le but de l’opération, habitation ou investissement.
La loi Scrivener a mis en place des mesures qui assurent l’information et la protection du consommateur de crédit immobilier (réglementation de la publicité, Offre préalable de crédit, délai de réflexion, condition suspensive d’obtention de prêt, etc.)

1. Offre de prêt

L'offre de prêt qui vous sera adressée par l'établissement de crédit, préalablement à l'attribution du prêt, doit contenir un certain nombre d'informations obligatoires :
– votre identité et celle de l'établissement de crédit, ainsi que celle des éventuelles cautions auxquelles vous faites appel,
– la nature de votre prêt et son objet (achat d'une maison, d'un appartement, d'un terrain, travaux…),
– le montant total du prêt, incluant les intérêts,
– le taux effectif global,
– le tableau d'amortissement,
– les assurances et les garanties (les modalités des contrats d'assurance doivent être annexées au contrat),
– les garanties souscrites en cas de défaillance de l’emprunteur,
– les conditions en cas de transfert du prêt,
– le montant des frais qui peuvent être retenus en cas d’annulation du prêt.
Attention, jusqu’à l’acceptation de l’offre par l’emprunteur, aucun paiement ne peut être fait, ni par le prêteur à l’emprunteur ou à une autre personne (vendeur, entrepreneur, promoteur), ni par le particulier au prêteur pour les frais de dossier ou les primes d’assurance.

2. Délai de réflexion obligatoire

L'offre de prêt doit vous être adressée par courrier ainsi qu'aux éventuelles cautions s'il s'agit de personnes physiques. Sa durée de validité est de 30 jours minimum. Après un délai de réflexion de 11 jours minimum, vous avez la possibilité d'accepter ou de refuser l'offre de prêt. Si vous l'acceptez, vous devez le faire par écrit. Il en est de même pour vos éventuelles cautions.

3. Contrat de prêt et compromis de vente

Tout contrat préalable à la vente d'un logement (promesse de vente, compromis, etc.) doit préciser si vous vous acquitterez du prix du logement à l'aide de prêts. Si c'est le cas, une clause suspensive d'obtention des prêts est obligatoire et valable un mois minimum. Si vous n'obtenez pas vos prêts, vous serez intégralement remboursé de toutes les sommes versées d'avance. Ce remboursement doit avoir lieu dans les 21 jours suivant votre demande.
Cette protection s'exerce cependant sous certaines conditions. Vous devez faire le nécessaire pour obtenir vos prêts en temps voulu. Le contrat peut d'ailleurs prévoir un délai précis pour déposer votre demande de prêt et si vous ne respectez pas ce délai ou que vous demandez un prêt supérieur à ce qui est indiqué dans l'avant contrat, la rupture du contrat vous est imputable. Les sommes versées restent alors acquises au vendeur ou au mandataire.

4. Remboursement anticipé

La loi vous reconnaît la possibilité de rembourser par anticipation en partie ou en totalité les prêts souscrits. Ce remboursement ne peut cependant être inférieur à 10 % du montant initial du prêt, sauf s'il s'agit du solde.
En cas de remboursement anticipé, la banque peut exiger, à condition que le contrat le mentionne, une indemnité dont le montant total ne doit pas dépasser un semestre d'intérêts sur le capital remboursé, sans toutefois pouvoir excéder 3 % du capital restant dû ou 3 % du capital remboursé par anticipation en cas de remboursement partiel.
Depuis la loi n°99-532 du 25 juin 1999 (JO du 30 juin 1999), les remboursements anticipés peuvent être effectués sans pénalités lorsque le remboursement est motivé par la vente d’un bien immobilier faisant suite à l’un de ces trois événements survenus à l’emprunteur ou à son conjoint :
– changement de lieu d’activité professionnelle,
– décès,
– ou cessation forcée de l’activité professionnelle.

LA FISCALITÉ DE L’HABITAT

1. Taxe d’habitation

La taxe d'habitation est établie annuellement, en fonction de votre situation au 1er janvier de l'année d'imposition. Elle est encaissée pour le compte de la commune, du groupement éventuel de communes auquel elle peut appartenir et du département où se situe votre habitation. Elle contribue ainsi au financement des services rendus aux habitants, des équipements collectifs, etc. Dans certains cas, en fonction de votre situation personnelle ou des locaux, vous pouvez bénéficier d'une exonération ou d'une limitation de cette taxe.

2. Taxe foncière sur les propriétés bâties

Le budget des communes,départements et régions, est financé en partie par la taxe foncière sur les propriétés bâties, qui contribue ainsi au développement des équipements collectifs et des services proposés.
En tant que propriétaire ou usufruitier d’un immeuble, vous devez acquitter cette taxe chaque année.
Toutefois, pour certaines constructions, vous pouvez bénéficier d’exonérations temporaires, de 2, 10, 15 ou 20 ans.
Les personnes âgées ou handicapées, de condition modeste, peuvent aussi bénéficier de réductions de la taxe foncière sur les propriétés bâties pour leur habitation principale.
Le propriétaire qui vend son logement en cours d’année est redevable de la taxe foncière pour l’année entière. Aussi, il est d’usage de stipuler dans les actes de ventes l’obligation pour l’acquéreur de rembourser au vendeur une quote-part de la taxe foncière, calculée prorata temporis. Ce partage de l’impôt s’effectue chez le notaire dès la réception par le vendeur de l’avis d’imposition ou  en se basant sur l'année précédente.

3. Imposition à l’achat

L'acquéreur d'un logement à usage d'habitation, devra payer des droits d'enregistrement au notaire, qui se décomposent comme suit :

– le droit départemental d'enregistrement à taux réduit,
– la taxe communale.
Les droits d'enregistrement sont calculés sur le prix de vente porté dans l'acte augmenté de toutes les charges en capital et des indemnités stipulées dans l'acte au profit du vendeur à quelque titre et pour quelque cause que ce soit. Ils doivent être payés avant l'accomplissement de la formalité de l'enregistrement.
Le taux du droit départemental d'enregistrement qui peut également prendre le nom de taxe départementale de publicité foncière est fixé par le conseil général. Il est actuellement de 3.80% pour les immeubles d'habitation.
Un majorité de conseils généraux ont porté à 4.5 % cette taxe jusqu'au 29/02/2016.

Le conseil général peut modifier chaque année, dans certaines limites, le taux du droit départemental qui peut varier dans certaines limites d'un département à l'autre.
En cas de modification, les nouveaux taux sont notifiés aux services fiscaux du département avant le 30 avril de chaque année et sont applicables à compter du 1er juin de l'année (se renseigner auprès du service fiscal du département).
Le taux de la taxe communale est de 1,20%.

Contribution de sécurité immobilière : Elle est fixée à 0.10 % du prix avec une minimum de 15 €, c'est ce qu'on appelle la Formalité Fusionnée.

Ces dispositions s'appliquent aux ventes constatées par acte authentique.

Globalement, les droits de mutation à titre onéreux des ventes d'immeubles, s'élèvent à 5.09 %.
Et en fait, à 5.8 % en tenant compte de la hausse valable jusqu'au 29/02/2016.

4. Imposition à la revente : les plus-values immobilières

L'augmentation de valeur constatée à l'occasion d'une vente (ou autre cession à titre onéreux) portant sur un bien immobilier détenu par un particulier est, sauf exonérations prévues par la loi (résidence principale), imposable comme un revenu. Le régime des plus-values de particuliers constitue la règle applicable en la matière. Calcul et déclaration incombent au notaire.

Plus-values imposables

Ce sont celles réalisées par des personnes physiques à l'occasion de la cession à titre onéreux (vente, échange, apport en société) :
– d'immeubles (bâtis ou non), de droits immobiliers tels qu’usufruit et nue-propriété, ou parts de sociétés immobilières telles que les SCI, SCPI,
– détenus à titre privé et acquis depuis moins de 30 ans.
Calcul et déclaration incombent au notaire.