Les étapes pour acheter votre propriété – OCEANE IMMOBILIER

Les étapes pour acheter votre propriété - OCEANE IMMOBILIER

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Vous avez visité plusieurs propriétés avec votre consultant en immobilier et vous avez enfin trouvé votre nouveau toit pour loger votre famille.

Vous signez avec lui un contrat d’achat, qu’il a précédemment créé. Il vous sera ensuite envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception, accompagnée des rapports obligatoires et de divers documents d’intérêt relatifs à la propriété.

Pour l'achat d'un appartementDans le cadre de la loi ALUR, en vigueur depuis le 27.03.2014, les annexes du compromis comprennent:

– Les règles de copropriété et l'état de division descriptif
– Le carnet d'entretien de l'immeuble
– Les trois dernières minutes des assemblées générales
– les deux derniers frais annuels distincts
Les dates de pré-état (écrites par le syndic de l'immeuble, qui fournit ce qui suit:

– Le dernier arrêté général des comptes de votre immeuble
– les sommes à verser au syndic (copropriété + 10 lots)
– Statut global des factures impayées et des dettes fournisseurs (copropriété + 10 lots)
– Et s’il existe un fonds d’intrants: avec son montant.

LE COMPROMIS DE VENTE

Le contrat d’achat est un contrat préliminaire dans lequel les deux parties, le vendeur et l’acheteur, s’engagent mutuellement, dans certaines circonstances, à finaliser la vente d’un bien immobilier. Le contrat d'achat en tant que contrat contient donc un accord sur la chose vendue et le prix. L'acheteur s'engage à payer une somme d'argent en contrepartie de la propriété dont le compromis fait l'objet. Le compromis peut être écrit sous sceau privé, mais il est généralement recommandé de confier l'écriture à un professionnel tel que l'agent immobilier. Il se chargera du règlement du compromis avant la signature de l'acte devant le notaire. Le contrat d'achat contient une disposition de prêt différé, qui prévoit la nullité du contrat d'achat si l'acheteur ne reçoit pas de financement pour son achat. En outre, conformément aux lois de SRU et de Macron, l’acheteur bénéficiera d’un délai de rétractation de 10 jours à compter de la signature du contrat de vente, ce qui lui permettra de recouvrer sa décision d’achat.

CHECK DE RÉSERVATION (destinataire)

Un dépôt est recommandé pour montrer au vendeur que vous êtes pleinement engagé dans l’achat de sa propriété. Le chèque de caution, qui correspond généralement à 10% du prix de vente, confirme votre volonté d'acheter. L'agent immobilier verrouille le montant déposé sur un compte appelé compte séquestre. Le chèque peut être utilisé immédiatement dès que le contrat de vente a été contresigné par le vendeur. Il sera déduit du prix de vente. En cas d'annulation, il doit vous être retourné dans un délai maximum de 21 jours.

LA PERIODE DE RETOUR

Vous devez donc avoir un délai de rétractation pour cette lettre 10 jours (Law S.R.U. et Law Macron: Protéger les acheteurs.) Ensuite, vous devez contacter diverses banques pour classer votre dossier de crédit. Vous devez émettre une note de crédit auprès de votre consultant en immobilier dans les 10 jours suivant la réception du contrat d'achat. Ensuite, 30 à 45 jours pour présenter un certificat de contrat de prêt, qui sera transmis directement au notaire afin qu'il puisse fixer une date pour la signature de l'acte notarié. Ensuite, toutes les conditions pour le bon déroulement de la vente sont remplies et si toutes les clauses sont annulées, le contrat de vente est conclu devant un notaire.

LOI SUR LES VENTES AUTHENTIQUES

Dès que toutes les conditions nécessaires à la conclusion de la vente ont été remplies et que toutes les conditions préalables (financement et préemption: intention de désinvestissement de DIA) ont été levées, vous vous trouvez chez le notaire (au moment spécifié dans le contrat de vente) avec votre conseiller en immobilier et le vendeur pour la signature du mandataire. certificat. Seul le notaire est autorisé à délivrer le certificat. Lors de cette signature, les fonds seront libérés par votre prêteur et vous deviendrez propriétaire du logement acheté. Alors, n'oubliez pas d'assurer votre nouvelle maison.

Configurez votre plan de financement

1. Le coût total de l'acquisition

La première étape consiste à évaluer l'impact global de votre acquisition. Il s’agit du prix du bien que vous avez choisi d’acquérir, des frais de notaire associés et des frais d’agence immobilière (prix TFC: frais inclus). Vous devez également estimer la quantité de travail nécessaire et laisser des spécialistes de la construction vous faire des offres (électricité, plomberie, chauffage, toiture, revêtements de sols et de murs, modernisation, etc.).
Vous devrez donc fournir à votre banquier un devis pour tout le financement nécessaire à votre acquisition. C'est le minimum requis pour savoir combien vous devez emprunter pour mener à bien votre projet.

2. Vos revenus et dépenses

La deuxième étape de la création de votre plan de financement consiste à calculer l’ensemble de vos revenus et dépenses nets. De cette façon, vous pouvez calculer votre ratio d'endettement. Leur revenu peut être constitué de salaires, pensions, loyers, pensions, etc. Vos dépenses sont composées de tous les crédits auxquels vous avez souscrit, par exemple: Notez toutefois que toutes vos factures (téléphone, électricité, etc.) ne seront pas incluses dans le calcul de votre ratio d'endettement.
En règle générale, votre ratio d'endettement ne doit pas dépasser 33% de vos ressources (30% sont tout à fait corrects). S'il réfléchit mieux, vous risquez de voir votre demande de prêt rejetée par les établissements de crédit qui envisagent de prendre trop de risques en vous prêtant de l'argent. Dans ce cas, réduisez le montant que vous souhaitez emprunter ou augmentez votre contribution personnelle.

3. Votre contribution personnelle

Après un examen attentif de vos ressources et dépenses liées à votre projet, la question du financement se pose. Vous avez peut-être un plan d'épargne-logement, une autre forme d'épargne bancaire ou une petite somme d'argent provenant d'un legs …
Même si vous pouvez emprunter jusqu'à 90% du prix d'achat, il est généralement conseillé de prévoir 20 à 30% du coût total pour obtenir un prêt à des conditions plus favorables. , Le terme contribution personnelle est également souvent inexact, dans la mesure où il ne peut être constitué que de vos économies et autres fonds propres ou de fonds propres et de fonds empruntés, voire de fonds empruntés. La contribution personnelle est simplement la proportion de l'argent disponible que vous utilisez pour votre projet immobilier. De plus, le dépôt que vous avez déposé peut être considéré comme une contribution personnelle.

La contribution personnelle est préparée par une fondation très précoce. Vous pouvez bénéficier d'un régime d'épargne-logement dès le plus jeune âge. Mais comment compléter votre contribution si cela ne suffit pas? Certains prêts à taux zéro ou bas peuvent être appliqués, tels que le prêt sans intérêt, un prêt immobilier de 1% …

4. Combien de temps choisissez-vous pour votre prêt?

La durée du prêt que vous choisissez dépend de votre stratégie de remboursement, c'est-à-dire du montant des mensualités. La plupart des banques offrent des prêts à échéance de 10 à 30 ans. La règle est simple: soit vous optez pour des emprunts à court terme (par exemple 5 ou 10 ans) et vous payez moins, mais le montant de vos mensualités est plus difficile à financer à moyen terme. Soit vous optez pour un emprunt à long terme (par exemple, 20 ou 25 ans), ce qui peut réduire vos paiements mensuels et vous tenir au courant de votre vie. Solde total (payer plus d’intérêts).
Dans tous les cas, déterminez exactement comment rembourser et assurez-vous de ne pas dépasser votre ratio d'endettement.

LES PRETS IMMOBILIERS COMMUNS

Il existe toutes sortes de formules, dont certaines sont communes à la plupart des banques. Ce qui les distingue vraiment, c'est leur grande flexibilité et leur capacité à s'adapter à vos besoins spécifiques. Ces formules sont des cours fixes ou réversibles avec des échéances constantes ou personnalisables. Mais que faut-il choisir? Taux fixe ou taux révisable?

1. Prêt à intérêt fixe

Comme leur nom l'indique, ces prêts offrent d'emblée un taux d'intérêt qui ne changera pas au cours du prêt. Il ne sera donc pas évoluer vers le haut ou le bas. Cette formule est quelque peu rigide, car vous ne pouvez pas bénéficier de réductions de taux d’intérêts pouvant se produire tout au long de votre prêt. En outre, les prêts à taux fixe sont proposés à des taux bien supérieurs à ceux des prêts à taux variables. D'autre part, avec cette option, vous êtes à l'abri d'une augmentation significative des taux d'intérêt. Ils savent ce que vous faites et peuvent prédire l'avenir plus facilement.
Lorsque vous décidez d'utiliser un taux d'intérêt fixe au lieu d'un taux révisable, vous devez tenir compte du niveau actuel des taux d'intérêt à court et à long terme pour évaluer le risque et la part de profit potentielle.

2. Prêt à intérêt ajustable

Un prêt renouvelable peut en réalité vous faire économiser de l’argent sur le coût de votre emprunt. Premièrement, parce que les taux d’intérêt proposés sont bien inférieurs à ceux des prêts à taux fixe. Deuxièmement, parce que les formules sont maintenant bien établies et qu'elles limitent sévèrement les risques d'une forte hausse, vous pourriez craindre à juste titre. Les prêts personnalisables fournissent généralement une révision des intérêts chaque année à la date anniversaire du prêt. La variation est alors fonction des fluctuations de l'indice de référence. D'autre part, le taux d'intérêt révisable peut être dangereux car la hausse du taux peut rendre votre prêt moins avantageux qu'un prêt à taux fixe. Cela dépend en partie de la santé économique de l'Union européenne et de sa politique monétaire. Donc, vous pouvez gagner comme perdre de l'argent!
Mode d'examen

Les prêts à taux variables sont indexés sur Euribor (taux interbancaire offert à Paris) après trois mois ou un an. Avant de signer votre contrat de prêt, vous devez connaître la date de la première révision de la facilité de prêt. Cette date varie le plus souvent entre 3 mois et 1 an. À partir de cette première évaluation, les modifications apportées à l'Euribor seront reflétées dans votre prêt.
serrures de sécurité

Les formules à taux ajustables sont généralement équipées de serrures de sécurité. Il est nécessaire de distinguer, c’est-à-dire de plafonner, les classiques des revisables des revisables.
Avec un prêt traditionnel à taux variable, votre crédit peut augmenter ou diminuer. Avec un prêt à taux variable plafonné, vous savez dès le départ quel taux maximum peut être appliqué à votre prêt si le taux d’intérêt de référence augmente brusquement, mais est généralement légèrement supérieur à un classique révisable. Les réductions de taux d’intérêt sont pleinement reflétées dans le même principe que les prêts classiques à taux variable, ce qui accroît l’attractivité de ce taux.
Prix ​​fixe et prépaiement

Quelle que soit l'option choisie, vous avez la possibilité de rembourser votre prêt à l'avance ou de le convertir en un prêt à taux fixe. Le transfert au prix fixe est généralement possible sans frais ni pénalité contractuelle. Mais quand pouvez-vous le demander? À quelle vitesse? Ce sont les questions que vous devez poser à votre banquier depuis le début. Cette conversion peut en effet être approuvée à tout moment ou à la date anniversaire du prêt. Le taux d'intérêt que vous recevez alors peut être le meilleur taux d'intérêt proposé par la banque au moment de la conversion ou un taux d'intérêt calculé à partir d'un indice défini au moment de la signature du prêt.
Demandez à votre banquier pour des simulations financières. Ils vous donnent une idée de ce qui se passerait si les taux d’intérêt étaient augmentés, si l’inflation reprenait, etc. Vous pouvez également suivre l'évolution des indices de taux d'intérêt en contactant la presse spécialisée des affaires et de la finance.

3. Le prêt relais

De nombreux événements peuvent entraîner un changement de résidence: naissance d'un nouvel enfant, transfert, retraite … Si vous avez déjà trouvé un acheteur pour l'appartement que vous souhaitez quitter, c'est l'idéal. Ce n'est pas toujours possible. Alors, comment pouvez-vous faire des ventes et des achats tout en ayant l’argent pour les acheter? Dans ce cas, un prêt relais est une réponse appropriée.
Comment ça marche?
Un prêt-relais est toujours accordé dans un court délai. En général, cette durée varie entre 6 mois et 2 ans. Vous ne recevrez jamais la valeur totale estimée de votre maison à vendre. La banque vous accorde le plus souvent un prêt de 60 à 80% de cette valeur.
Si vous pouvez couvrir tous les nouveaux achats avec le prix de votre maison actuelle, un prêt relais est la seule solution. Cependant, si vous ne pouvez pas financer entièrement cela, vous avez besoin d'un prêt relais en conjonction avec un prêt à long terme.
remboursement du prêt
Avec un prêt relais, vous pouvez rembourser de plusieurs manières:
– Le premier est le remboursement du capital et des intérêts après la vente de votre ancienne maison. C'est ce qu'on appelle un report complet du remboursement. Cette solution peut être coûteuse pour vous car les intérêts sur l’ensemble du prêt et les intérêts courent pendant toute la durée du prêt.
– La deuxième solution est moins chère. Ils remboursent les intérêts et les frais d'assurance une fois le prêt contracté, avec le remboursement du capital, bien entendu, après la vente. C'est un retard partiel.
Si vous ne pouvez pas revendre votre ancienne maison avant l'expiration du prêt-relais, vous pouvez bénéficier d'une extension du prêt, mais pas nécessairement aux mêmes conditions. Il est préférable d'en faire un prêt à long terme en négociant avec le banquier des conditions de remboursement anticipé.

Le calcul du prêt

Le calcul de votre prêt est basé sur le prix de votre maison ou sur les achats souhaités et sur le prêt dit supplémentaire que vous avez consenti pour la même maison.
Alors rappelez-vous que le prêt à taux zéro ne peut pas être la seule source de financement pour votre projetou même le principal.

remboursement du prêt

Le remboursement du prêt est individuel et personnalisable selon vos besoins. Le calendrier de vos remboursements dépendra de vos ressources et des mensualités de vos autres emprunts pour le même appartement.
Plus vos ressources sont modestes, plus ce prêt sera remboursé rapidement.
Pendant le remboursement, vous pouvez modifier les délais en demandant une réduction de la durée du prêt.
Cela ne peut être fait que sur votre demande. Cette durée ne peut être inférieure à sept ans.

Comment compilez-vous votre demande de prêt?

Garantie et assurance:

La banque peut vous demander de payer des primes pour l'assurance décès, la perte d'emploi et l'incapacité de travail. Fondamentalement, les mêmes conditions d'assurance s'appliquent que pour le prêt principal. L'établissement de crédit qui accorde le taux zéro n'a pas besoin d'être identique à l'établissement de crédit qui accorde le prêt principal. Pour un prêt sans intérêt, aucun frais de demande ne doit être facturé par le ministère du Logement.

Dernières étapes:

Si toutes les conditions ci-dessus sont remplies, vous pouvez inclure votre dossier de demande de prêt. Le fichier est créé par votre banque. Vous devez fournir un ensemble de documents, y compris une fiche technique vous concernant. Il est standard et fournit des informations de base sur vous et votre ménage, ainsi que sur votre domicile. Vous devez signer une déclaration sur l'honneur concernant l'exactitude des informations fournies.

CREDIT ET ASSURANCE
1. Assurance décès et invalidité

C'est une garantie matérielle pour vous. C'est obligatoire. Par exemple, en cas de décès, vos héritiers potentiels seront libérés de la dette qu'ils devraient rembourser sans cette garantie. L’assurance décès et invalidité couvre généralement trois risques: le décès, l’invalidité totale et finale et l’invalidité temporaire.
L'assurance protège initialement la banque (qui est le bénéficiaire du contrat) mais constitue également un élément clé de la protection pour vous et votre famille. Il protège vos chances de conserver le bien acquis en cas de perte de revenu soudaine résultant d'une invalidité ou d'une invalidité et empêche la transmission de la dette à vos héritiers en cas de décès.
Les coûts d'assurance représentent également une grande partie de votre paiement total mensuel, souvent jusqu'à 10% de ce dernier aux taux les plus récents, et un prêt de 150 000 EUR sur une période de 15 ans, par exemple, donne lieu au paiement de primes. pour un total de plus de 15 000 euros.
Enfin, sachez que les contrats d’assurance ne sont pas réglementés et que le contenu des garanties peut varier considérablement d’une institution à l’autre. Cela concerne en particulier l'assurance des risques d'incapacité de travail et d'incapacité de travail, même si les compagnies d'assurances avec lesquelles les banques ont négocié ces contrats sont les mêmes!
Pour cette raison, vous devez passer le temps nécessaire pour examiner le contrat d’assurance proposé à votre banque et, quoi qu’il en soit, plus que les 2 ou 3 minutes normalement réservées.
En cas de disparition, la compagnie d’assurance verse la totalité du principal restant dû. Il en va de même si vous êtes invalide de manière permanente et permanente. L'incapacité temporaire de travail n'est pas nécessairement couverte par votre contrat. N'hésitez pas à vous renseigner. Cette garantie peut prendre en charge vos remboursements mensuels pour une période de temps après une attente.

2. L'assurance perte d'emploi

L'assurance facultative en cas de perte d'emploi vous aide à traverser des moments difficiles. Le plus souvent, une partie des délais mensuels sont pris en charge. Notez cependant que certains contrats ne prévoient qu'un simple report des délais à la fin du prêt.
Qui peut s'inscrire? Vous devez être un employé et avoir droit à l'allocation de chômage d'Assedic. Vous devez également être âgé de moins de 55 ans et conclure un contrat à durée indéterminée (CDI) d'au moins six mois ou un an dans la même entreprise, selon les formules.

GARANTI

En règle générale, les banques ne vous prêtent de l'argent que si elles reçoivent une garantie qui les protège si vous ne pouvez pas rembourser votre prêt. Ils seront en mesure de récupérer l'argent qu'ils vous ont transféré en vendant la propriété en leur faveur en cas de problème. Il y a différentes solutions.

1. Enregistrement en tant que prêteur de fonds (PPD)
Dans quelles conditions l’emprunteur doit-il payer l’hypothèque ou les droits de sortie de PPD?

La renonciation est un acte juridique par lequel le créancier certifie que le débiteur a entièrement remboursé le prêt. La mainlevée a lieu automatiquement deux ans après l’expiration de la demande.
Avant cette période, en cas de revente de la propriété, l'acheteur demandera à l'emprunteur de libérer l'hypothèque ou de s'inscrire au Privilege of Lenders Deniers, car la banque peut vendre la propriété en cas de non-paiement, même si le propriétaire a changé. En vertu de cette loi, le bénéficiaire de l'hypothèque accepte de ne plus être bénéficiaire.
L'hypothèque est annulée au registre des hypothèques par un notaire. Le coût de cette libération est à la charge de l'emprunteur / vendeur.

L'enregistrement de privilège d'un prêteur est une garantie qui ne s'applique qu'aux biens immobiliers existants; L'utilisation sur des marchandises dans un état d'achèvement futur n'est donc pas possible. C'est moins cher que l'hypothèque car il n'y a pas de frais d'inscription et il n'est pas soumis à l'impôt foncier.
À l'instar de l'hypothèque, l'IPPD doit être notarié et enregistré pour la conservation de l'hypothèque dans les deux mois suivant la vente.
Contrairement à l'hypothèque, le privilège du prêteur s'applique au moment de la vente et a préséance sur toute autre garantie fournie à la propriété. En cas de problème financier, son fonctionnement est identique à celui de l'hypothèque: confiscation et vente ultérieure du bien par voie judiciaire.

2. L'hypothèque conventionnelle

L'hypothèque conventionnelle est une garantie pour l'immobilier neuf ou ancien. L’hypothèque est soumise à la taxe d’immatriculation foncière de 0,615% du montant du prêt. Les frais hypothécaires représentent environ 2% du montant du prêt.
Comme le PPD, l'hypothèque doit être notariée et entrée au bureau de maintenance de l'hypothèque du lieu où se trouve la propriété dans les deux mois de la vente.
Cependant, son rang ne sera pas effectif au moment de la vente, mais au moment de son inscription.

3. Le dépôt

Pour garantir le prêt, l'établissement de crédit peut également accepter qu'une personne ou une société spécialisée soit un garant. Cette garantie est généralement moins chère que l'hypothèque. Le dépôt s'applique aux biens neufs et anciens.
Le garant s’engage à payer en cas de retard de paiement de l’emprunteur à la place du débiteur (le bénéficiaire). La garantie doit être écrite et contenir un certain nombre de détails requis par le garant.
Certaines sociétés spécialisées dans les titres de créance s’engagent à rembourser le débiteur en cas de défaillance d’un montant compris entre 2% et 3% du montant du prêt. Le prêt sur billet à ordre est mis en place rapidement et offre à l'emprunteur une meilleure protection. Toutefois, si le paiement est requis, le garant a la possibilité de se retourner contre l'emprunteur et de confisquer les actifs d'un débiteur. L'emprunteur doit verser au garant, lors de la libération du prêt, une contribution proportionnelle au montant du prêt, qui consiste en une contribution à un fonds de garantie mutuelle (qui peut lui être partiellement remboursée à la fin du prêt). son crédit s’il n’y avait pas d’incidents) et une commission définitivement acquise par l’organisation.
Contrairement à l'hypothèque, le garant a l'avantage de ne pas avoir besoin de la libération car il s'agit d'un acte privé ne comportant pas de formalisme juridique particulier. Cet avantage est particulièrement important lors du changement de maison.

FRAIS D'INTERVENTION DES PROFESSIONNELS

1. L'agent immobilier

La vente entre particuliers n'est pas protégée. Par exemple, si un propriétaire omet de vous informer de carences cachées dont il savait qu’elles existaient avant la vente, il vous appartient de prouver sa mauvaise foi! En outre, vous n'épargnez pas nécessairement, car les propriétaires apprécient généralement les appartements qu'ils vendent et ont néanmoins tendance à les surestimer.
L'utilisation d'un spécialiste tel que l'agent immobilier est entourée de plus de garanties. Il connaît son métier et vous fait gagner du temps. Il est capable de définir précisément vos besoins, de vous conseiller et de vous proposer des produits à la hauteur de vos attentes.
De plus, en tant que professionnel du marché, il connaît bien les prix de l'immobilier en ce qui concerne la situation de son quartier, la qualité de l'immeuble et le bien immobilier en lui-même. Mais son rôle ne s'arrête pas là. Avant de signer le contrat préliminaire, il doit prendre en compte un certain nombre d'éléments: situation administrative et juridique de l'appartement, servitudes, etc. Il peut en outre vous conseiller sur les éventuelles clauses de suspension du contrat préliminaire. Il s'occupera de tous les aspects juridiques, administratifs et commerciaux pour vous dès la signature du contrat de vente et jusqu'à la signature de l'acte notarié.
La profession est strictement réglementée. Le courtier doit avoir un diplôme en droit ou une expérience professionnelle suffisante pour obtenir la permission d'agir. Cette licence est délivrée chaque année par la préfecture. Les références dans ce document et le nom de l'organisation qui octroie la garantie financière doivent figurer sur tous les documents officiels délivrés par l'agent immobilier. Le règlement exige également qu'il indique clairement ses tarifs dans son agence.
Le courtier reçoit une commission qui ne peut être réclamée qu’à la fin de l’acte d’achat final. Cette compensation prend en compte tous les services qui vous sont fournis et qu’une personne ne peut souvent pas fournir. Cette commission (ou commission) est déterminée proportionnellement à la valeur de l'hébergement selon une échelle décroissante. Examiner tous les points importants d'une maison serait trop long et trop complexe. Il est préférable de faire appel à un spécialiste. Lorsque vous contactez un agent immobilier, sachez que beaucoup offrent un diagnostic ou une expertise en matière d’immobilier à vendre.

2. Frais de notaire

Au moment de signer l'acte de vente, vous devez payer les "frais de notaire". Le notaire veille à la sécurité juridique de votre acquisition et adresse plusieurs fois l’administration et le service des impôts. Il est à noter que le montant réclamé est principalement composé d’impôts prélevés par les autorités fiscales et que les frais de notaire ne représentent qu’une petite partie. Les frais de notaire ont 3 dimensions:
– les honoraires fixés par décret pour le travail du notaire et de son personnel, qu'il s'agisse d'un appartement neuf ou ancien. Le taux varie en fonction de la part du prix de vente.
– les honoraires au trésor dont le percepteur est le notaire;
– Les paiements, qui représentent le remboursement des prestations et des documents en dehors de l'étude notariale et qui sont nécessaires à l'exécution de l'acte d'achat (cadastre, hypothèque, géomètre).

3. Évaluation de la propriété

L'achat d'un bien immobilier oblige les particuliers et les commerçants à procéder à des évaluations contraignantes et déclassées. Ils doivent être effectués par un expert et faire l'objet d'un rapport. Lors de la signature du contrat d'achat, le propriétaire (ou son représentant) doit soumettre le rapport de l'expert à l'acheteur, afin qu'il soit en parfaite connaissance de cause.

  • Le certificat de la loi de surface "CARREZ" est obligatoire pour les copropriétés, qu'elles soient résidentielles, de bureaux ou commerciales. Le certificat "Loi Carrez" donne la surface privée du terrain clos et couvert, déduction faite des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et escaliers, canaux, ouvertures de portes et fenêtres, dont la hauteur de plafond est inférieure à 1,80 m. Exceptions: caves, garages, parkings et tout terrain de moins de 8 m². Il doit être présenté à l'acheteur avant la signature du contrat d'achat. L'absence de certificat peut entraîner l'expiration de l'acte de vente.

  • Le certificat d'amiante est contraignant pour tous les bâtiments. Il informe les résidents des risques pour la santé associés à l'inhalation de fibres qui libèrent de l'amiante dans l'air au cours de sa dégradation. La détection d'amiante identifie tout produit ou matériau susceptible de contenir de l'amiante ou connu pour l'être. En cas de doute sur certains matériaux, des échantillons sont prélevés dans un laboratoire indépendant compétent pour une analyse qualitative. L'ami est interdit en France de l'étude 1 janvier 1997. Le décret n ° 2011-629 articles R.1334-20 et 21 du 3 juin 2011 est applicable depuis le 1er janvier 2013, par vente construite avant le 1st juillet 1997 et contrôlés avant le 1er janvier 2013. Le rapport du diagnostic ami doit être annexé au compromis de vente.

  • Le constat des risques d'exposition au plomb est obligatoire pour les biens construits avant 1949, délimitée par arrêté préfectoral. Il doit être présenté à l'acquéreur avant la signature de l'acte authentique et doit être établi depuis moins de 1 an. Les signes d’accessibilité au plomb et des méfaits notamment le saturnisme sont les éléments essentiels des encyclopédies du consommateur les peintures écaillées. (Constat obligatoire depuis le 27 avril 2006).

  • L'état parasitaire est obligatoire pour les biens implantés dans les zones contaminées ou susceptibles de l'être à court terme, délimitées par arrêté préfectoral. Il doit être présenté à l'acquéreur avant la signature de l'acte authentique et doit être établi depuis moins de 6 mois. Il prévient les acquéreurs afin d'organiser la lutte contre les insectes à larves xylophages tels que le capricorne ou la petite vrillette et les champignons lignivores dont le plus connu est le mérule. Of the Finistère n ° impose cette expertise, la chambre des notaires se préconise fortement pour les biens ayant plus de 20 ans et en structure bois.

  • Le diagnostic gaz permet d'attester la conformité de l'installation. Le vendeur d'un logement équipé d'une installation intérieure au gaz naturel d’au moins 15 ans devra produire un « diagnostic gaz » portant sur l'état des appareils de chauffage, de production d'eau chaude, tuyauteries et locaux où fonctionnent les appareils à gaz mais sans obligation de mise en conformité de l'installation. Ce certificat, qui exonère de garantie pour vice caché prévue à l'article 1643 du code civil, doit avoir été établi depuis moins de 3 ans à la date de l'acte authentique. (Diagnostic obligatoire depuis le 1st novembre 2007).

  • Le diagnostic de performance énergétique (D.P.E.) permet  de qualifier la performance énergétique du bien immobilier en termes de consommation annuelle d’énergie (39% du parc Français du bâtiment) et d’émission de gaz à effet de serre. Ce diagnostic contribue à informer l’acquéreur d’un bien immobilier et à l’inciter à effectuer des travaux d’économie d’énergie. (Diagnostic obligatoire depuis le 1st novembre 2006).

  • Le diagnostic de sécurité électrique est obligatoire à partir du 1er janvier 2009. Le vendeur doit fournir un état relatif à l'installation intérieure d'électricité si celle-ci a plus de 15 ans. Réalisé sur l’ensemble de l’installation électrique privative des locaux à usage d’habitation et de leurs dépendances, ce diagnostic doit dater de moins de 3 ans et être joint au dossier de diagnostic technique (annexé au compromis de vente). Établi par un professionnel, l’état de l’installation intérieure d’électricité vérifie notamment l’existence et les caractéristiques : d’un appareil général de commande et de protection, ainsi que de son accessibilité, d’au moins un dispositif différentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre, à l’origine de l’installation électrique, d’un dispositif de protection contre les surintensités, d’une installation électrique adaptées aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche.
  • L'Etat des Risques, Naturels, Miniers et Technologique obligatoire depuis l'arrêté du 13/10/2005, il est valable 6 mois. Selon les zones géographiques, le propriétaire vendeur ou bailleur doit informer le futur acquéreur ou locataire des risques encourus. Le diagnostic ERNMT (Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques), anciennementdiagnostic ERNT (Etat des Risques Naturels et Technologiques), sert à protéger les personnes, les biens immobiliers et l’environnement en informant les acquéreurs et locataires sur la situation d’un bien au regard des risques naturels, miniers et technologiques en établissant une liste des risques majeurs et imporants.

LA PROTECTION DE L’EMPRUNTEUR

Conformément à la législation, « aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent ».
Article L 321-2 de la loi N° 2001-1168 du 11 décembre 2001.
Pour vous protéger contre les démarches commerciales abusives qui consisteraient à vous réclamer une certaine somme d'argent (frais de dossier, avance…) avant la mise en place du prêt, le législateur a mis en place une règle très formelle : « aussi longtemps que le prêt ou les prêts n'ont pas été effectivement déboursés, il est formellement interdit de vous réclamer un quelconque versement de quelque nature que ce soit. "
C'est une clause très utile pour vous permettre de choisir en toute sérénité. Vous devez exiger qu'elle soit pleinement respectée.
La loi dite « Loi Scrivener », n° 79-596 du 13 juillet 1979, fait partie du code de la consommation (L.312-1 et suivants). Elle a pour but de protéger le consommateur contre les dangers du crédit. Elle pose des règles impératives qui limitent la liberté contractuelle en matière de crédit immobilier. Elle s’applique à tous les prêts concernant l’achat d’immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, l’achat de terrains à construire, de parts de sociétés d’immeuble, les travaux de rénovation, ou construction pour un montant supérieur à 21.343 €. Peu importe le but de l’opération, habitation ou investissement.
La loi Scrivener a mis en place des mesures qui assurent l’information et la protection du consommateur de crédit immobilier (réglementation de la publicité, Offre préalable de crédit, délai de réflexion, condition suspensive d’obtention de prêt, etc.)

1. Offre de prêt

L'offre de prêt qui vous sera adressée par l'établissement de crédit, préalablement à l'attribution du prêt, doit contenir un certain nombre d'informations obligatoires :
– votre identité et celle de l'établissement de crédit, ainsi que celle des éventuelles cautions auxquelles vous faites appel,
– la nature de votre prêt et son objet (achat d'une maison, d'un appartement, d'un terrain, travaux…),
– le montant total du prêt, incluant les intérêts,
– le taux effectif global,
– le tableau d'amortissement,
– les assurances et les garanties (les modalités des contrats d'assurance doivent être annexées au contrat),
– les garanties souscrites en cas de défaillance de l’emprunteur,
– les conditions en cas de transfert du prêt,
– le montant des frais qui peuvent être retenus en cas d’annulation du prêt.
Attention, jusqu’à l’acceptation de l’offre par l’emprunteur, aucun paiement ne peut être fait, ni par le prêteur à l’emprunteur ou à une autre personne (vendeur, entrepreneur, promoteur), ni par le particulier au prêteur pour les frais de dossier ou les primes d’assurance.

2. Délai de réflexion obligatoire

L'offre de prêt doit vous être adressée par courrier ainsi qu'aux éventuelles cautions s'il s'agit de personnes physiques. Sa durée de validité est de 30 jours minimum. Après un délai de réflexion de 11 jours minimum, vous avez la possibilité d'accepter ou de refuser l'offre de prêt. Si vous l'acceptez, vous devez le faire par écrit. Il en est de même pour vos éventuelles cautions.

3. Contrat de prêt et compromis de vente

Tout contrat préalable à la vente d'un logement (promesse de vente, compromis, etc.) doit préciser si vous vous acquitterez du prix du logement à l'aide de prêts. Si c'est le cas, une clause suspensive d'obtention des prêts est obligatoire et valable un mois minimum. Si vous n'obtenez pas vos prêts, vous serez intégralement remboursé de toutes les sommes versées d'avance. Ce remboursement doit avoir lieu dans les 21 jours suivant votre demande.
Cette protection s'exerce cependant sous certaines conditions. Vous devez faire le nécessaire pour obtenir vos prêts en temps voulu. Le contrat peut d'ailleurs prévoir un délai précis pour déposer votre demande de prêt et si vous ne respectez pas ce délai ou que vous demandez un prêt supérieur à ce qui est indiqué dans l'avant contrat, la rupture du contrat vous est imputable. Les sommes versées restent alors acquises au vendeur ou au mandataire.

4. Remboursement anticipé

La loi vous reconnaît la possibilité de rembourser par anticipation en partie ou en totalité les prêts souscrits. Ce remboursement ne peut cependant être inférieur à 10 % du montant initial du prêt, sauf s'il s'agit du solde.
En cas de remboursement anticipé, la banque peut exiger, à condition que le contrat le mentionne, une indemnité dont le montant total ne doit pas dépasser un semestre d'intérêts sur le capital remboursé, sans toutefois pouvoir excéder 3 % du capital restant dû ou 3 % du capital remboursé par anticipation en cas de remboursement partiel.
Depuis la loi n°99-532 du 25 juin 1999 (JO du 30 juin 1999), les remboursements anticipés peuvent être effectués sans pénalités lorsque le remboursement est motivé par la vente d’un bien immobilier faisant suite à l’un de ces trois événements survenus à l’emprunteur ou à son conjoint :
– changement de lieu d’activité professionnelle,
– décès,
– ou cessation forcée de l’activité professionnelle.

LA FISCALITÉ DE L’HABITAT

1. Taxe d’habitation

La taxe d'habitation est établie annuellement, en fonction de votre situation au 1er janvier de l'année d'imposition. Elle est encaissée pour le compte de la commune, du groupement éventuel de communes auquel elle peut appartenir et du département où se situe votre habitation. Elle contribue ainsi au financement des services rendus aux habitants, des équipements collectifs, etc. Dans certains cas, en fonction de votre situation personnelle ou des locaux, vous pouvez bénéficier d'une exonération ou d'une limitation de cette taxe.

2. Taxe foncière sur les propriétés bâties

Le budget des communes,départements et régions, est financé en partie par la taxe foncière sur les propriétés bâties, qui contribue ainsi au développement des équipements collectifs et des services proposés.
En tant que propriétaire ou usufruitier d’un immeuble, vous devez acquitter cette taxe chaque année.
Toutefois, pour certaines constructions, vous pouvez bénéficier d’exonérations temporaires, de 2, 10, 15 ou 20 ans.
Les personnes âgées ou handicapées, de condition modeste, peuvent aussi bénéficier de réductions de la taxe foncière sur les propriétés bâties pour leur habitation principale.
Le propriétaire qui vend son logement en cours d’année est redevable de la taxe foncière pour l’année entière. Aussi, il est d’usage de stipuler dans les actes de ventes l’obligation pour l’acquéreur de rembourser au vendeur une quote-part de la taxe foncière, calculée prorata temporis. Ce partage de l’impôt s’effectue chez le notaire dès la réception par le vendeur de l’avis d’imposition ou  en se basant sur l'année précédente.

3. Imposition à l’achat

L'acquéreur d'un logement à usage d'habitation, devra payer des droits d'enregistrement au notaire, qui se décomposent comme suit :

– le droit départemental d'enregistrement à taux réduit,
– la taxe communale.
Les droits d'enregistrement sont calculés sur le prix de vente porté dans l'acte augmenté de toutes les charges en capital et des indemnités stipulées dans l'acte au profit du vendeur à quelque titre et pour quelque cause que ce soit. Ils doivent être payés avant l'accomplissement de la formalité de l'enregistrement.
Le taux du droit départemental d'enregistrement qui peut également prendre le nom de taxe départementale de publicité foncière est fixé par le conseil général. Il est actuellement de 3.80% pour les immeubles d'habitation.
Un majorité de conseils généraux ont porté à 4.5 % cette taxe jusqu'au 29/02/2016.

Le conseil général peut modifier chaque année, dans certaines limites, le taux du droit départemental qui peut varier dans certaines limites d'un département à l'autre.
En cas de modification, les nouveaux taux sont notifiés aux services fiscaux du département avant le 30 avril de chaque année et sont applicables à compter du 1er juin de l'année (se renseigner auprès du service fiscal du département).
Le taux de la taxe communale est de 1,20%.

Contribution de sécurité immobilière : Elle est fixée à 0.10 % du prix avec une minimum de 15 €, c'est ce qu'on appelle la Formalité Fusionnée.

Ces dispositions s'appliquent aux ventes constatées par acte authentique.

Globalement, les droits de mutation à titre onéreux des ventes d'immeubles, s'élèvent à 5.09 %.
Et en fait, à 5.8 % en tenant compte de la hausse valable jusqu'au 29/02/2016.

4. Imposition à la revente : les plus-values immobilières

L'augmentation de valeur constatée à l'occasion d'une vente (ou autre cession à titre onéreux) portant sur un bien immobilier détenu par un particulier est, sauf exonérations prévues par la loi (résidence principale), imposable comme un revenu. Le régime des plus-values de particuliers constitue la règle applicable en la matière. Calcul et déclaration incombent au notaire.

Plus-values imposables

Ce sont celles réalisées par des personnes physiques à l'occasion de la cession à titre onéreux (vente, échange, apport en société) :
– d'immeubles (bâtis ou non), de droits immobiliers tels qu’usufruit et nue-propriété, ou parts de sociétés immobilières telles que les SCI, SCPI,
– détenus à titre privé et acquis depuis moins de 30 ans.
Calcul et déclaration incombent au notaire.