Négocier une hypothèque – assurance, garanties, taux d'intérêt réduit

Négocier une hypothèque - assurance, garanties, taux d'intérêt réduit

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Un prêt immobilier comprend le taux d'intérêt et les coûts accessoires tels que les frais de traitement, les pénalités de remboursement anticipé, les garanties ou même les assurances. Autant de points qui peuvent être négociés pour la plupart. Vous pouvez réduire le coût total de votre prêt et réaliser des économies substantielles.

Fit un bon solde de prêt

Avant de penser à une négociation, vous devez d’abord créer un fichier solide, bien préparé et bien argumenté. Vous pouvez convaincre la banque plus facilement. Comment ça marche? Entrez le montant maximum d’apport personnel dans votre financement. Ils emprunteront moins et la banque considérera que cela est moins risqué. Vous pouvez négocier le taux d'intérêt plus facilement. Considérez les critères bancaires de base, à savoir le taux d’endettement de 33%, la durée restante (qui reste de votre revenu une fois le terme du prêt payé) et le coût qui augmente (si vous êtes locataire, la différence) entre votre loyer et l’avenir Le paiement mensuel devrait être aussi bas que possible.

critère de la Banque. D'autres paramètres, tels que votre capacité à épargner, votre stabilité au travail et votre ancienneté dans l'entreprise, sont essentiels pour rassurer la banque. Toutefois, les personnes ayant des revenus irréguliers peuvent continuer à emprunter, par exemple en présentant un bilan de leurs revenus sur plusieurs années. Les banques s'appuient notamment sur les trois derniers bulletins de prêt des emprunteurs sous contrat à durée indéterminée pour déterminer leur revenu. Pour les travailleurs temporaires, les pigistes et les entrepreneurs, il est nécessaire de prouver un revenu de trois ans.

Bon manager. Les banquiers vérifient le fonctionnement du compte courant. L'absence de découverts récurrents, synonyme de gestion stricte, est appréciée. L'existence d'un crédit à la consommation, qui n'avait pas encore été signalé au banquier lors de l'étude du dossier, pourrait les rendre encore plus suspects. Avertissement: Les événements de paiement et les communications à des tiers entraînent généralement le rejet d'un prêt. Certains comportements (jeux en ligne générant des sommes importantes en termes de revenus) affaiblissent les fichiers.

conseil: Jouez la transparence au début des négociations. C’est le prix à payer pour faire confiance à l’institution prêteuse. Un autre conseil: nettoyez vos comptes au moins trois mois avant de créer votre rapport de crédit (complétez vos découverts et payez votre crédit à la consommation).

Jouez la compétition entre les banques

Les banques font face à une concurrence féroce pour de nouveaux clients. Et pour la séduire, son seul instrument est le crédit immobilier. Donc, si vous avez un bon bilan avec un profil de directeur financier familial réputé, il y a de fortes chances que les prêteurs fassent des offres intéressantes.

Commencez avec votre banque. Demandez-lui de soumettre une proposition de financement. Si elle veut vous garder, elle vous fera sans offre de performance. Ensuite, consultez deux ou trois autres banques. Comparez ensuite ces plans de financement. Attention: considérer les choses globalement. Tenez compte du pourcentage annuel de la charge: il comprend les intérêts, les frais, l’assurance, la caution et les autres frais accessoires liés au financement immobilier. N'oubliez pas de faire attention à la flexibilité opérationnelle. Des paiements mensuels et / ou à déclarer personnalisables vous permettent de reprendre vos remboursements si vous rencontrez des difficultés financières temporaires

courtier en hypothèques. Les intermédiaires bancaires et de paiement nommés officiellement (IOBSP) sont chargés de fournir un financement efficace aux particuliers. Comment ça marche? Créez le dossier avec eux. Vous connaissez les critères des banques. Ils savent ce qui peut les convaincre et ce qui les motive. Ils soumettent ensuite les documents révisés au Comité des crédits bancaires et les informent des différentes propositions. Vous devez choisir le meilleur. Les courtiers sont payés par les banques et pour certains emprunteurs.

conseil: Demandez à un courtier avant de commencer votre projet. Il signalera les erreurs possibles de votre fichier. Par exemple, il peut vous suggérer de reporter votre projet d’un mois ou deux pour supprimer temporairement les comptes non couverts.

Crédit: Négocier les frais

Les frais de traitement couvrent les frais de création et de traitement de la carte de crédit et représentent généralement 1% du montant emprunté et sont généralement limités à environ 1 000 €.

Combien faut-il négocier? Bien que ce montant reste minime par rapport au prêt, il reste bon. Surtout, si votre dossier ressemble "à une lettre au bureau de poste" et qu'aucun effort particulier n'est requis pour sa compilation, vous pouvez à juste titre demander une réduction substantielle de ces coûts. La moitié du montant est un minimum, leur résiliation finale serait un geste commercial. Mais même ici, seuls de bons disques de cette taille peuvent en bénéficier.

le refus de la Banque. Par contre, si votre dossier a bénéficié d’un coup de pouce de votre banquier, ne vous attendez pas à ce qu’il le fasse. Accepter votre demande de prêt suffira… Vous savez, lâchez le lest. Il est préférable de payer des frais si vous obtenez un crédit, avec un taux inférieur à la moyenne et aussi économique qu'une assurance économique.

À noter: Si vous négociez un courtier, c'est ce dernier qui est le fichier et par conséquent les frais sont facturés. La plupart des courtiers le limitent à 500 € car ils reçoivent une commission de 1% du montant emprunté à la banque auprès de laquelle ils ont déposé le dossier.

Optez pour une délégation d'assurance-crédit

Pas question d'emprunter sans contracter une assurance décès et invalidité. La banque vous propose son contrat de groupe développé dans le cadre d'un partenariat avec un assureur. Le taux moyen des contrats de groupe varie le plus souvent entre 0,25 et 0,40% du capital levé. La grille de prix est basée sur des études statistiques et les primes sont calculées sur la base du risque de l'emprunteur. Un fumeur âgé de 55 ans paie plus qu'un non fumeur de 30 ans.

Assureur extérieur. Vous pouvez mettre fin à ces contrats de groupe en optant pour une délégation d’assurance. Vous êtes donc assuré en vertu d'un contrat unique avec une société tierce. Savez-vous qu'avec la loi Lagarde 2010 les banques ne peuvent pas refuser le transfert d'assurance. Toutefois, le contrat conclu avec un autre assureur doit fournir les mêmes garanties que celles offertes par l’institution prêteuse.

Quel profil doit-on assurer? Le transfert d'assurance concerne principalement deux profils d'emprunteurs. Les premiers essaient de réduire le coût total de leur prêt. Une approche rentable: la délégation d’assurance peut fractionner les coûts par deux voire par trois. Les autres emprunteurs se tourneront vers la banque car ils ont un profil de risque. Ici, il est important de s'assurer qu'il est possible d'emprunter quelque chose comme ça.

Crédit de garantie: caution ou hypothèque?

Pour garantir votre prêt, la banque propose différentes options. Le plus connu est l'hypothèque; cela fait partie des garanties traditionnelles mais reste cher. L'autre option dans la nouvelle est le dépôt par une société spécialisée.

L'hypothèque. Cela permet à la banque qui a financé votre projet immobilier de sécuriser la vente de la maison par vente aux enchères judiciaire en cas de factures impayées. De cette manière, la banque peut recouvrer les sommes dues. En termes juridiques, l'hypothèque constitue une sûreté et nécessite un acte notarié.

Il existe deux types d’hypothèques: l’hypothèque conventionnelle et le privilège du prêteur. Le coût du premier est élevé car il comprend les frais de notaire (proportionnels au montant du prêt), le salaire du registre hypothécaire, les frais d’enregistrement et de timbre et la taxe foncière. Comptez 1,5% de la dette. À la fin du solde ou du remboursement anticipé, vous devrez payer des frais de mainlevée comprenant le montant emprunté plus les taxes. Comptez quelques centaines d'euros.

La deuxième hypothèque est destinée aux souscripteurs d’un emprunt pour l’achat d’un bien ancien. Le neuf est exclu. Cette hypothèque n'inclut pas les taxes foncières.

Le dépôt. Le dépôt est la solution la moins chère. Ce faisant, vous évitez l'enregistrement des hypothèques et n'avez pas à les libérer lors de la revente. Certaines sociétés garantes remboursent une partie des coûts encourus à la fin du prêt.

Il existe différentes formes de lien: la société de garantie mutuelle, la garantie mutuelle et la garantie commune d'un individu. Les sociétés de cautionnement mutuel remboursent le prêt. Ces institutions utilisent une méthode de garantie de prêt basée sur la mutualisation des risques. La société mutuelle d'assurance lève une garantie de dépôt et verse le reste de la caution à un fonds de garantie. Leur montant peut être compris entre 1 et 2,5% du montant du prêt.

À noter: Dans la plupart des cas, la banque prendra en charge la garantie. Néanmoins, demandez à bénéficier de la formule la moins chère. Notez également que les coûts associés à l'obligation ou à l'hypothèque ne sont pas négociables.

Supprimer les pénalités de prépaiement

Aujourd'hui, vous n'achetez plus de maison pour la vie. Nous vendons pour acheter plus gros parce que la famille s'agrandit ou tout simplement grâce à un transfert professionnel. Dans la plupart des cas, vous devez revendre votre maison avant la date d'échéance du prêt.

Avantages payés d'avance sont principalement prévus dans le contrat de prêt. Cependant, ils sont légalement limités à un semestre de principal remboursé au taux moyen, sans permettre toutefois de dépasser 3% du principal dû avant remboursement et de ne pas dépasser un semestre de taux d'intérêt.

Négocier. Afin de ne pas payer les pénalités contractuelles de remboursement anticipé, vous avez tout intérêt à négocier leur résiliation ou à la résilier au moins cinq ans avant la signature de votre contrat. Bien que les banques acceptent la suppression de ces frais, elles ont tendance à refuser de le faire si le crédit est racheté par une institution concurrente. Surtout, n'oubliez pas de formaliser par écrit l'annulation de cette pénalité.